璟贤瑞庭：网签582套、地价覆盖率120%

11月9日，北京建工·璟贤瑞庭交出阶段账本。

累计网签582套、去化率76.4%，成交均价31701元/㎡，约为4.5万指导价的7折。

住宅回款19.76亿元，加车位仓储不到20亿，地价覆盖率120%。

土地与货值账本极薄。

2024年8月，北京建工城乡开发以16.44亿元摘良乡大学城东拓区0008/0004地块，楼面约1.82万/㎡；

12月14日取证即开盘，全盘762套、8.46万㎡，12栋8—15层小高层，84—143㎡三至四居，精装交付、龙湖物业。

按3.17万实收测算：

总货值约26.8亿（住宅剩余货值约7.06亿）；

扣拿地16.44亿+施工总包6.58亿，剩约4亿；

再摊税费、财务、营销、管理费，静态利润仅0.8亿—1.6亿。

房地价差不到1.4万/㎡，利润安全垫已被压到毫米级。

去化结构暴露后半程难点。

90—110㎡中小户型跑得快，110—130㎡大户型供应多、去化慢；随着去化近八成，剩余房源集中在大面积、高楼层。

项目没做开敞阳台，得房率82%左右，在“《好房子》”新规迭代下产品力不占优，价格基本见底、难再修复。

不是赚利润，是赚回款安全线。

国企信用+准现房节奏，让璟贤瑞庭用“7折实收+快转签”把库存变监管账户流水。

地价已覆盖，后续每套网签都是现金流净利贡献，但不再有定价权。

对房山而言，这是一个典型样本：高库存、强竞争、低利润环境下，操盘手薛伟前半程靠量价妥协换去化，后半程靠大户型清仓守现金流。

璟贤瑞庭不是“房山神盘”，是北京建工用16.44亿地款、1.82万楼面、7折实收，把国企盘跑成一张低毛利现金流报表；买家赚到总价门槛，开发商赚到不赔钱的周转。