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一块内定地块,出图的速度自然很快。
10月9日,北京门头沟区S1线区域MC00-0605-0006地块,报规图公示。
此前,这块地在9月10日被电建地产发布招标计划,9月30日以9.57亿元底价拿下。
在拍地时,电建地产却捆绑了门头沟国企。
0006地块的项目公司为北京海赋永业置业有限公司,由电建地产和京西门城投分别持股80%和20%。或许,与“地头蛇”联手,电建地产底价拿地的胜算更大些。
在百度地图上,0006地块已经被标注成“长安华曦府二期”。
一位电建地产销售员颇为自信,公司想一把将它清盘。理由是,户型小、赠送大。
花姐对0006地块做了户型推测,大致有四款产品:72平米两居、95平米三居、105平米和110平米四居。
与西面1.6公里外的兄弟楼盘长安华曦府一期比,二期的定位更纯粹。一期有四款户型:78平米、98平米、118平米和134平米。
从哪里跌倒,就从哪里爬起来。(详见《电建地产,从原地爬起》)
电建地产想通过0006地块,弥补泷悦玖宸的损失。后者,是一个拿地七年的门头沟老盘,三度易名,五年只卖出3套房。(了解更多,加花姐微信:louhuar007)
高压线带来心理压力
长安华曦府二期,优缺点很明显。
它占地2.04万平,规划地上建面4.07万平米,规划15栋住宅楼,点状分布,共421户。
其中,6栋15层小高层、8栋11层洋房和1栋7层洋房,整体呈现东高西低、北高南低。大门在设在西面。
它的优点是,交通便利。西北距地铁S1线四道桥站约157米,东邻西六环137米,是城区进入门头沟的桥头堡。
它的缺点是,西北面紧邻220千伏高压线。至少1#、2#、3#受影响,距离高压线分别为30.44米、31.37米和38米。
虽然这是安全距离,但心理距离很近。
此外,它的南面还有小学和幼儿园、机构养老用地,配套尚可。
三个风水问题
长安华曦府二期有几个风水特殊的楼栋,大家慎选。
1、13#、14#和15#,受电动车影响大。
它们位于小区的东南角,14#东南角有个人行出入口,进来是一座非机动车电梯,想必这个出入口主要是走电动车的,有可能14#和15#的地下,有电动自行车停车位。
另外,入口的东面是一个电动自行车集中充电区,78平米、停39辆。它的标高只有88.7米,比小区室外地坪低了2.4米,须乘坐电梯去充电。
公厕面积70平米,在地下负一层,长11.2米、宽6.3米。它的门是对外开放的。
3、11#、12#和15#,包围了龙王庙。
龙王庙紧邻12#东面,那是不可移动文物,正方形,面积200平米左右。为了遮挡龙王庙,设置了6.8米高的配电室,大概是出于风水的考虑。
车位配比或将不足
从图纸上看,长安华曦府二期设置了20个地上机动车停车位。
这种在地上设停车位的小区还有,朝阳区的金茂满矅、通州区的朝棠揽月。
难道真的要搞人车不分流?非也!
秘密在于,如果地上不设停车位,仅凭地下停车位的数量,是不达标的。
长安华曦府二期共计421户,停车位477个,车位配比1.133辆/户——标准是1.1辆/户。
如果地上20个车位变成绿地后,总车位是457个,车位配比为1.08辆/户,不达标!
这种设计地上停车位的做法,主要是为了验收的需要,但最终伤害的是买房者权益。
但凡地上设停车位的,请小心它的车位配比,大部分是缺斤短两的。
室外比室外高60厘米
两个长安华曦府的图纸,设计公司不同:一期是维拓时代,二期是弘石嘉业。
有关二期图纸的标高,花姐有个小疑问。
一般而言,建筑室内正负零要比室外地坪标高要高出15厘米。但,二期出现了怪异的事情。
东面的1#、4#、7#和10#,它们的室内正负零为91.25米,而地坪标高为91.6米。
言外之意,室外比室内高了60厘米。
除了这四栋楼之外,其余的11栋都是正常的,室内91.25米,室外91.1米,室内比室外高了15厘米,是正常的操作。
为什么那四栋反其道而行之?是弘石嘉业的设计师开小差了吗?
把户型小到极致
长安华曦府创造过销售神话。
它于2024年8月29日拿地,年底开盘。截至目前,它供应581套房,网签557套,成交均价4.52万元/平米,成交总额26.29亿元,地价覆盖率160%。
在这个项目上,电建地产赚大发了。这是它和贝好家联手的结果。不知二期,贝好家还会出现吗?
电建地产总结了一期的经验,砍掉了118平米和134平米户型,决定把二期的户型再做小。
二期户型的分布大致如下:72平米两居102套、占比24.3%;95平米三居209套、占比49.7%;105平米四居55套、占比13%;110平米四居55套、占比13%;
其中,105平米四居在北京比较罕见。
之前,这种户型,只有顺义的住总青年ONE、星悦时光和通州的朝棠揽月、城建国誉颂出现过。
二期产品背刺一期
电建地产敢于在螺丝壳里做道场,源自大尺度的赠送。
在阳台尺寸普遍收紧的当下,它在长安华曦府二期做了大胆的尝试。
花姐拿它的8#东户105户型举例:
二期实现了南向通面内嵌式阳台,且进深为1.8米;而一期的134平米户型,南向只有两面设置了内嵌式阳台,进深1.5米,另一个是L型飘窗。
在北面,二期赠送了两个设备阳台,进深1-1.5米;而一期的进深只有0.6米左右。
二期的95平米户型更夸张,北向赠送了4个设备阳台。
由于二期大尺度赠送,带来的结果只有一个,背刺一期。花姐不清楚,一期的业主会不会去人民网留言板投诉?
此外,二期的门头要加高了,从一期的5.13米,升级为6.3米。
这有关面子问题。
填补泷悦玖宸窟窿
长安华曦府二期开盘,将是电建地产今年下半年的关键一战。
它的楼面价2.35万元/㎡,如果参照一期4.52万元/平米的价格,还是很有赚头的。
电建地产董事长王海波,需要拿它补泷悦玖宸的窟窿。
早在2018年2月,电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价,拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村11个地块。
开盘五年多来,住宅项目三易其名,只卖出过3套房、后来全退了。
今年7月份,电建地产接过泷悦玖宸的操盘权后,改名、降价。(详见《电建止血,离奇甩卖北京叠墅》)
截至目前,泷悦玖宸供应了488套叠墅——每套地上面积232-510㎡,成交价为2.83万元/平米,比曾经退掉的3套房打了76折。
它尚有460套待售,何时可以清盘,未可知。
好在,电建地产拿到0006地块,希望能一举清盘。
但从货值上看,二期不足20亿元,即便一把清后利润也有限,依然难以填补泷悦玖宸的缺口。
而电建地产当下的日子,并不好过。2024年度实现营业总收入123.35亿元,同比下降28.97%;净利润亏损23.07亿元。
王海波很有魄力,要在门头沟再打一场翻身仗。
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拿地一年,这个楼盘赶上末班车