“源府系”第三子，中建方程把一二级协同算成延庆定价权

11月5日，延庆新城YQ00-0205-0004地块监理、土护降招标计划披露。

招标人正是上源府项目公司北京一源置业。

地块10月19日才进预申请、尚未转正，操盘方已提前进场——市场默认：这地大概率是中建方程的。

地块账：小体量、低密、轻配建。

占地2.0009万㎡，地上建面3.0013万㎡；

容积1.5、限高36米，起始价4.35亿元，楼面约1.45万/㎡；

比隔壁臻源府（2025年5.6亿摘地、楼面1.55万）便宜1000元/㎡，密度还更低（臻源府1.62）；

调规后取消800㎡养老驿站，仅配300㎡社区文化室，街坊路/绿地由一级主体同步建，不计容、不占货值。

前作已经把回款模型跑通。

上源府：2021年底拿地、2024清盘，网签3.35万/㎡；

臻源府：318套洋房，105—148㎡，成交3.2万/㎡、4个月回款覆盖地价175%；

“源府双子”在延庆城区改善盘里焊死价格锚，也攒下政企、事业编、地缘改善客池。

中建方程的护城河不是拿地，是“做地”。

2016年中标小营、石河营棚改，交付安置房2964套；一级整理完再二级摘地，路网、水电、园林先到位，别人拿地是“从生土开始”，中建拿地是“从熟地结账”。

0004地块贴着上源府、挨着臻源府，相当于在自有片区里补第三颗棋子。

财经含义：不赌暴利，赌片区垄断。

1.45万楼面+建安精装，可售成本约2.2—2.5万；若实收锚在3万上下，毛利率约20%—35%，但延庆客群有限、非地铁盘去化慢。中建不靠单盘高周转，靠低融资成本+品牌连续性+现成客池，把3万㎡小盘做成“源府系”规模资产：卖得好巩固3.2万锚，卖得慢也不被财务费用拖垮。

唯一变量是内部替代。

臻源府已吃掉大部分改善需求，第三子若还是105—148㎡高赠洋房，就是自己打自己。

代差必须落在精装、物业、景观或户型细节上，否则“源府第三子”会从规模红利变成库存自转。

0004地块不是远郊普通供地，是中建方程用一级开发红利，给自己源府系续费——4.35亿门槛别人来拿是冒险，中建来拿，只是把片区定价权再签一次。