电建地产门头沟新盘：未通告反馈意见，提前领规划证

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北京超常规拿证的名单，还在进一步扩大。

10月23日，北京海赋永业置业有限公司连拿两个规划证，2025规自（门）建字0010号和0011号，建设规模约6.42万平米。

这意味着，它的报规图过关了。

但，它没有披露公众对报规图的反馈意见。按照北京地产开发流程，报规图公示七天后，不论是否有公众提反馈意见，都须通告。

很显然，海赋永业绕开了反馈意见这一关。

海赋永业是门头沟区MC00-0605-0006地块（长安华曦府二期）的项目公司，由电建地产和京西门城投分别持股80%和20%，一个是央企，一个是本土国企。

它们组合在一起，能量很大。提前拿规划证，尚属门头沟首次。

这种情况，北京楼市也出现过。花姐做了下功课，两年来大约有9例。

如：朝阳区的北京隅东序、紫京宸园、璞樾；延庆区的中建臻源府；海淀区的中海翠湖玖章；昌平区的住总清樾府、城建国誉燕园朗润、北京国贤府二期和龙湖恩祥凌云颂。

除了凌云颂，其余8个都已经开盘，有的从报规图公示算起已有一年有余。花姐估计，反馈意见公示大概是不了了之了。

这些没有公示反馈意见的项目，出自不同的地产商，或刚需盘，或豪宅，但它们有一个共同的特点：规划上有难言之隐。

也正因如此，它们对公众的反馈意见讳莫如深，集体选择了缄默。

这不仅是有损公众的知情权，也是在挑战地产开发规则。

好在，北京绝大部分开发商是守规则的。

高压线带来心理压力

长安华曦府二期，优缺点很明显。

它占地2.04万平，规划地上建面4.07万平米，规划15栋住宅楼，点状分布，共421户。

其中，6栋15层小高层、8栋11层洋房和1栋7层洋房，整体呈现东高西低、北高南低。大门在设在四面。

它的优点是，交通便利。西北距地铁S1线四道桥站约157米，东邻西六环137米，是城区进入门头沟的桥头堡。

它的缺点是，西北面紧邻220千伏高压线。至少1#、2#、3#受影响，距离高压线分别为30.44米、31.37米和38米。

虽然这是安全距离，但心理距离很近。

此外，它的南面还有小学和幼儿园、机构养老用地，配套尚可。

三个风水问题

长安华曦府二期有几个风水特殊的楼栋，大家慎选。

1、13#、14#和15#，受电动车影响大。

这几栋楼位于小区的东南角，14#东南角有个人行出入口，进来是一座非机动车电梯，想必这个出入口主要是走电动车的，有可能14#和15#地下有电动自行车停车位。

另外，入口的东面是一个电动自行车集中充电区，共78平米，可停39辆。它的标高只有88.7米，比小区室外地坪低了2.4米，须乘坐电梯去充电。

2、4#与7#之间，有座地下公厕。

公厕面积70平米，在地下负一层，长11.2米、宽6.3米。它的门是对外开放的。

3、11#、12#和15#，包围了龙王庙。

龙王庙紧邻12#东面，那是不可移动文物，正方形，面积200平米左右。为了遮挡龙王庙，设置了6.8米高的配电室，大概是出于风水的考虑。

车位配比或将不足

从图纸上看，长安华曦府二期设置了20个地上机动车停车位。

这种在地上设停车位的小区还有，朝阳区的金茂满矅、通州区的朝棠揽月。

难道真的要搞人车不分流？非也！

秘密在于，如果地上不设停车位，仅凭地下停车位的数量，是不达标的。

长安华曦府二期共计421户，停车位477个，车位配比1.133辆/户——标准是1.1辆/户。

如果地上20个车位变成绿地后，总车位是457个，车位配比为1.08辆/户，不达标！

这种设计地上停车位的做法，主要是为了验收的需要，但最终伤害的是买房者权益。

但凡地上设停车位的，请小心它的车位配比，大部分是缺斤短两的。

室外比室外高60厘米

两个长安华曦府的图纸，设计公司不同：一期是维拓时代，二期是弘石嘉业。

有关二期图纸的标高，花姐有个小疑问。

一般而言，建筑室内正负零要比室外地坪标高，高出15厘米。但，二期出现了怪异的事情。

东面的1#、4#、7#和10#，它们的室内正负零为91.25米，而地坪标高为91.6米。

言外之意，室外比室内高了60厘米。

除了这四栋楼之外，其余的11栋都是正常的，室内91.25米，室外91.1米。室内比室外高了15厘米，是正常的操作。

为什么那四栋反其道而行之？是弘石嘉业的设计师开小差了吗？

把户型小到极致

长安华曦府创造过销售神话。

它于2024年8月29日拿地，年底开盘。截至目前，它供应581套房，网签557套，成交均价4.52万元/平米，成交总额26.29亿元，地价覆盖率160%。

在这个项目上，电建地产赚大发了。这是它和北好家联手的结果。不知二期，贝好家还会出现吗？

电建地产总结了一期的经验，砍掉了118平米和134平米户型，决定把二期的户型再做小。

花姐推测，二期大致有四款产品：72平米两居、95平米三居、105平米和110平米四居，共计421套。

它们的分布大致如下：72平米102套、占比24.3%；95平米209套、占比49.7%；105平米55套、占比13%；110平米55套、占比13%；

其中，105平米四居在北京比较罕见。

之前，这种户型，只有顺义的住总青年ONE、星悦时光和通州的朝棠揽月出现过。

二期产品背刺一期

电建地产敢于在螺丝壳里做道场，源自大尺度的赠送。

在阳台尺寸普遍收紧的当下，长安华曦府二期却反其道行之。

花姐拿它的8#东户105户型举例：

实现了南向三面通面设置了内嵌式阳台，且进深为1.8米；而一期的134平米户型，南向只有两面设置了内嵌式阳台、进深1.5米，另一个是L型飘窗。

在北面，二期赠送了两个设备阳台，进深1-1.5米；而一期的进深只有0.6米左右。

二期的95平米户型更夸张，北向赠送了4个设备阳台。

由于二期大尺度赠送，带来的结果只有一个，背刺一期。花姐不清楚，一期的业主会不会去人民网留言板投诉？

此外，二期的门头加高了，从一期的5.13米，升级为6.3米。

这有关面子问题。

填补泷悦玖宸窟窿

长安华曦府二期开盘，将是电建地产今年下半年的关键一战。

它的楼面价2.35万元/㎡。如果参照一期4.52万元/平米的价格，还是很有赚头的。

不过，电建地产董事长王海波需要拿它，补泷悦玖宸的窟窿。

早在2018年2月，电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价，拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村11个地块。开盘五年多来，住宅项目三易其名，只卖出过3套房、后来全退了。

今年7月份，电建地产接过泷悦玖宸的操盘权，改名、降价。（详见《电建止血，离奇甩卖北京叠墅》）

截至目前，泷悦玖宸供应了488套叠墅——每套地上面积232-510㎡，网签29套，成交价为2.82万元/平米，比曾经退掉的3套房打了76折。

它尚有460套待售，何时可以清盘，未可知。

好在，电建地产拿到0006地块，希望能一举清盘。但二期的货值不足20亿元，利润有限，依然难以填补泷悦玖宸的缺口。

电建地产的日子，也不好过。2024年度实现营业总收入123.35亿元，同比下降28.97%；净利润亏损23.07亿元。

王海波很有魄力，想在门头沟原地爬起。