华润别墅，挂出了天价

每一个楼花，都是独一无二的。

北京润园，迎来了收官之作。

10月26日，它的三期领取了第一张预售证：京房售证字(2026)98号。

共计24栋、45套别墅入市，住宅货值21.21亿元。剩余21栋、39套别墅，将在下批取证。

分批推售，是华润置地的推盘策略。北京润园规划住宅19.92万平米，前两期一共拿了四个预售证，每次都不愁卖。

如此算来，它至少要分六次卖完。

北京润园是华润置地的神盘，无心插柳柳成荫。原本，它预计会打持久战。

现在，一、二期网签368套，网签率93.6%，网签金额89.4亿元，地价覆盖率达到148%。

北京润园全盘剩余货值，预计还有40亿元左右。

在这个盘上，华润置地利润颇丰。

墅王：15万元/平，总价上亿元

北京润园三期本次取证的45套别墅，包括3套类独栋和42套双拼。它们的空间地上2至3层、地下2层。

具体来看：

一、类独栋别墅

分布在72、83、93号楼，每栋由两个住宅产权证拼成，单栋地上面积916平米上下，加上地下仓储面积，单栋总建面在2054-2080平米。

这三栋楼的预售价，达到顺义别墅的天花板：72号楼预售均价15.02万元/平米；83号楼13.32万元/平米；93号楼13.14万元/平米。

它们每栋的实际售价，估计在1.2亿元至1.3亿元。

除这三栋之外，三期还有3栋类独栋待售，分布在71、82和92号楼，大概率在下批取证房源中露面。

二、双拼别墅

剩余21栋楼，每栋两套双拼别墅，面积367-548平米。

主力户型为405平米，地下面积也有400多平米，预售价8.91万元/平米至11.31万元/平米。

花姐预计，三期双拼的平均售价会，站上9万元/平米，高于一、二期8.83万元/平米的成交均价。

每套实际售价，估计在3500万元至5000万元。

前两期卖368套，网签93.6%

北京润园一、二期网签复盘，还得按产品类型分开看。

一、大平层：去化率96.9%

大平层户型有两个预售证：136号与18号，共295套。

截至目前，共计成交286套，去化96.9%；成交面积8.86万平米，成交均价6.7万元/平米，成交金额59.32亿元，单套平均约2075万元。

具体来看：

1、290平米以上供应215套，成交207套，单套平均325.1平米，主力就是319平米户型；

2、260至280平米卖光了。它们各36套，总价约1700万-1760万元，是全盘性价比，最被认可的价位和户型；

3、250至260平米段均价6.32万元/平米，是全盘最低价，8套还剩1套。

二、双拼别墅：去化率81.6%

双拼别墅也有两个证：129号与33号，共供应98套。

截至目前，成交80套，去化81.6%；成交面积3.41万平米，成交均价8.83万元/平米，成交金额30.08亿元，单套平均3760万元。

具体来看，350至400平米，18套全卖光；400至450平，供应36套，剩6套；450至500平米，供应20套，剩7套；500至550平米，供应24套，剩5套。

对双拼产品，花姐有3点总结：

1、首开即爆发。129号预售证中的房源，月均卖7.8套；33号预售证证4月上市后，两证并行月均8.2套。

2、新证是蓄好客才开的盘。33号预售证4月17日领取，当月即成交10套；52套新货上市6个月，卖掉49套，不是拿证再找客户。

3、一年零折价。月度成交均价8.14万-9.37万元/平米，没有以价换量的痕迹，价格是站住的。

北面新块地：卖准现房？

照一、二期的表现，北京润园三期84套别墅，顺销不成问题。

难点在新地块。

9月3日，828新政后的北京首场土拍，华润置地拿下顺义后沙峪2001、2002地块，容积率1.01，位置就在北京润园的西北侧，一路之隔。

这场土拍，堪称龙虎斗。

懋源地产一路硬刚，把价格顶到82.993亿元，华润置地才拿下，溢价率17.37%。住宅楼面价约4.12万元/平米，比润园当年拿地的约3.5万元/平米，高出约6000元/平米。

它是828新政后北京卖出的第一块宅地。虽仍按预售政策执行，但按揭贷款要等项目竣备才能放款，回款速度会比之前慢半年以上。

但好在，产品形态很低密，否则要慢1至2年。

一边是地价上涨，一边回款速度变慢，新地块的利润必然收窄。

据披露的产品设想，新地块将全面升级：

洋房从270-330平米，跳到300-500平米的超级大平层；别墅做北区600平米、南区1200平米的两拼独栋，客厅挑空、再给赠送面积。

至于它什么时候入市，应该等到明年中，大概会卖准现房。

花姐点评：

打造北京润园后，华润置地运气很好。

这种运气，预计还将继续。

828新政之后，改善盘普遍承压，低密反而受到支撑。华润置地9月3日下注后沙峪，也赶上了风口。

虽说楼面价高了约6000元/平米，但大家都蛮开心的：

1、北京润园和懋源云纪的业主，手里的房子多了一层安全垫；

2、开发商剩下的货值，卖起来也有了新故事。

正所谓，皆大欢喜。