电建翰林华曦府：拿地即抢跑、楼面1.5万

8月11日，电建地产旗下北京海赋丰业以9.56亿元底价、零溢价摘得房山良乡大学城0120-0028/0029商住组合地。

其中住宅0029地块8.44亿元、楼面约1.5万/㎡，商业0028地块1.12亿元、楼面0.74万/㎡。

拿地次日总平图挂网，项目进入“拿地即开工”节奏。

低密盘：539户、19栋、1.7容积率。

住宅地块3.31公顷、计容5.63万㎡、容积1.7、限高45米；规划19栋6—11层纯洋房（16栋11层+8层/6层矮板），点状排布拉楼距，全盘539户、户均104㎡。

北侧配1.5万㎡商业+酒店，预留空中连廊直连房山线良乡大学城站B口，做轨道微中心一体化。

产品跳出“华曦舒适区”。

84/94/106/118/143㎡三至四居，阳台+侧飘窗+设备平台高赠送：84㎡做双卫三居、使用率约100%；94㎡南向三面宽10.3米；

106㎡6.5米横厅；118㎡四叶草四居；143㎡四面宽15米、双套房三卫、私享电梯厅，使用率约102%。边户占比高，实得率成为房山刚改市场的代差武器。

缝差厚，但价格天花板清晰。

1.5万楼面（摊商业约1.7万），按板块3.2万—3.6万/㎡中枢测算，毛缝差约1.5万—2.1万/㎡；

若实收锚在3.4万—3.8万，住宅货值约19亿—21亿，覆盖地款后仍有产品投入空间。

隔壁国贤府楼面2.2万、曾站上4.3万/㎡，翰林华曦府用7000元/㎡地价差换“降价缓冲+精装园林会所”。

现房新政下的“在途项目”红利。

项目属8·28前在途逻辑：仍可预售，但按揭等竣工备案后发放。

电建不赌现房周期，靠“高备案、稳实收、快转签”回血；商业自持/可售组合还能后期单独变现，住宅走流量、商业做回现。

风险在房山库存与竞品贴脸。

房山去化周期仍长，3公里内和知筑·铂瑞等同新规盘正面对决；临铁噪音、商业客流对北侧楼栋有干扰，交付预期在2028年前后，二手锚需靠华曦IP与大学城收官稀缺性撑住。

翰林华曦府不是“房山又来一个神盘”，是电建用9.56亿底价、1.5万楼面、539户低密洋房，把华曦系产品力平移成京西刚改的确定性现金流；

买家赚的是地铁+得房率，电建赚的是逆周期抄底与快周转效率。