京华曜：首周网签102套、回款14.17亿

11月8日，丰台太平桥保利·京华曜（曜安佳苑）住建委口径更新。

开盘一周网签102套、13760.38㎡、成交均价102969元/㎡，签约额约14.17亿元，去化率22.7%（按取证450套计）。

这是2025—2026年北京供地中，10万+单价项目首周唯一破百套的盘。

土地账先压一道紧箍。

5月19日保利经151轮竞价，以41.544亿元、溢价15.4%摘地；扣除9000㎡养老+800㎡社区管理配建，住宅实际楼面约6.67万/㎡，创丰台宅地纪录。

9月20日拿证（京房售证字2026第86号），124天走完“拿地—取证”，全盘9栋、450套一次性放行，拟售加权12.03万/㎡，货值近75亿。

网签价≠备案价，是折扣结构落地。

12.03万拟售、10.30万网签，隐含综合约85折；首开认购32亿是海报口径，102套是走完资格核验、贷款、备案的真合同。

折扣按付款分层：30%首付约96折、50%约95折、70%约94折、全款约93折，再叠加认筹/升筹99折。

买家不是为“西二环故事”付溢价，是为“高首付换折让+抬板确定性”付现金。

产品把内城折价项重定价。

社区整体抬板5.6米、总高差近10米，板下阳光车库+设备+会所，板上纯步行园林，首层返潮/噪音/人车混行三类老问题被竖向切掉；8#/9#首层反而挂到14.9万—15.4万/㎡。

全盘清一色四居：124㎡（141套）做三面宽，139㎡（208套）做双套房三卫，149/153㎡洋房，181—182㎡楼王仅21套。

综合使用率宣传99%—110%（产权得房率另算），实得叙事对冲高单价。

客群与现金流含义很直白。

到访客里金融街占约51.6%、丽泽15.9%、海淀12.2%，套均约139㎡、千万级总价，靠内城置换池撑转签。

102套、14.17亿网签意味着监管账户先吃第一波高首付回款；现房新政下，后面比的不是首开海报多亮，是11—12月逐栋备案节奏和累计均价是否守得住10万线。

变量也明牌：同街道华润澐玺450套、备案12.1万尚未开盘，客池直接分流；抬板后期防水、排水、运维成本高于普通小区；

保利自身在北京项目（朝观天珺、嘉华天珺）均走过“高备案—折扣加深”曲线，京华曜10.3万网签价仍是这条曲线的上半段。

京华曜102套不是“内城又爆了”，是保利用6.67万楼面、5.6米抬板、124㎡起纯四居，把10万+盘从认购叙事跑成首周转签现金流；

买房人用首付比例买折扣，开发商用转签速度换监管账户安全边际。