保利抬板豪宅，独撑板块价值

每一个楼花，都是独一无二的。

凤衔金榜出云来，平地一声雷。

开盘仅一周，保利京华曜亮出了一份炸裂的成绩单。

截至11月8日，网签105套，均价约10.3万元/平米，网签金额约14.58亿元。

7天时间，网签破百。这是个啥概念？

整个丰台楼市，今年单价10万元以上的项目，总成交量不到50套。

保利京华曜只用一周，就干了全丰台的二倍还多。

不止如此，它还创下北京楼市10万+新盘，最近两年内的两项纪录：

1、开盘首周网签套数第一；2、网签破百套速度第一。

与它纪录最接近的，有海淀朱房的建发海晏，和朝阳黄杉木的璞樾。

前者2025年6月29日开盘，网签突破100套，耗时10天左右；后者2025年10月17日开盘，首周网签69套，破百花了2-3周时间。

今年5月19日，保利发展经过151轮竞争，以41.544亿元、溢价15.1%，从一众实力选手中，拼下京华曜地块，住宅楼面价约6.67万元/平米。

彼时，并不是所有人都看好这宗地的未来。

理由很简单：丰台楼市积攒的存量房太多了，过去几年，鲜有哪位选手能跑出独立行情。

让保利发展笃定的，是保利京华曜“半步西城”的区位优势，和内城核心区庞大的改善需求。

现在，它用实打实的网签数据，告诉人们：保利发展的眼光，是正确的。

比网签数据更值得追问的，是保利京华曜的客户，为什么网签的如此干脆利索，几乎不留犹豫期？

毕竟，它是一个10万+的豪宅项目，周边还有竞品；家门口，也有大量的内城二手房。

答案，藏在保利京华曜特殊的地段，带来的特殊客群结构里。

独立行情的底层逻辑

保利京华曜的认购名单，画着一张清晰的地图：

来自广安门、六里桥、月坛、三里河等内城地缘性客户，约占六成；其余分布在海淀、朝阳、石景山等区。

而网签数据，把这张地图重画了一遍：

真正转签的，近九成是内城地缘客户，其他区域加起来只占一成多。

这就是保利京华曜的基本盘——西城区、海淀南部。

这里的客群，似乎只认地段与圈层，从不纠结单一产品。

因为，他们置业最关心的问题是，能不能留在原有生活半径里，能不能用可控总价完成终极改善，能不能不离开熟悉的医疗、教育、通勤和社交圈。

这也就解释了，为什么他们不再去对比其他竞品，而是只认保利京华曜脚下的“政金枢纽圈”——半步西城、一步海淀。

保利京华曜行政上虽属丰台，地缘上却更像西城：距西城区界，直线只有150米。

这150米，隔着两个房价世界。

以西城最近的中海京华玖序为例，网签均价17.6万元/平米，甚至高过自己的备案价。

而10.3万元/平米的保利京华曜，若生在西城，房价至少15万+起步。

一步之差，差出5万元/平米。

保利京华曜的主力户型，锚定在124和139平米，合计占比76%，目前的网签总价在1190万-1491万元。

这是绝大多数内城改善家庭，都够得着的标尺；而少量大户型，则接住了终极改善的需求。

可以说，它以丰台的房价，平替了西城和海淀南的居住需求。

这与建发越秀观玺、龙樾海序平替海淀外溢，是同一个逻辑。

再看二手房。

内城核心区近20年几无宅地供应，存量房多数是上世纪的建筑，最新的也有十年房龄；户型以一至两居为大头，少量三居，四居更是稀罕物。

保利京华曜全盘只做四居，瞄准的正是内城核心区，存量房产品失衡的空白点。

再加上超四代宅标准和抬板设计，在北京内城核心区，它就是唯一。

且这个唯一，大概率会随着土地端再很难有宅地供应，保持相当一段时间。

看懂了这点，也就看懂了保利京华曜资产的价值：它将拥有超强的抗跌属性。

一定程度上，凭借与西城、海淀过于亲密的关系，保利京华曜以一己之力，把太平桥撑上丰台了最高价值板块的位置。

很多人习惯把丰台新盘一概而论，将太平桥与丽泽混为一谈。

现在，保利京华曜网签数据，则将这两个板块做了彻底隔离：它们就不在同一个价值维度上。

相比而言，丽泽板块的土地供给更充足，市场的竞争也更加激烈，客群更多是丽泽CBD商务人士。

而太平桥板块则是内城逻辑，承接的是西城和海淀南最确定的改善外溢，且板块之内没有竞品。

正是这种差别，决定了它们彼此的客户，不会在两个板块间，来回比较。因为，生活半径不同，价格锚点不同，圈层也不同。

网签中藏着的信号

回到保利京华曜的网签本身。

它全盘规划9栋楼，首批取证450套。首开房源中，不含2#155平米、5#2单元139平米、6#2单元152平米和181平米，以及所有楼栋的一层。

其中，124平米134套、占比38.07%；139平米166套、占比47.16%；148平米32套、占比9.09%；152和181平米各10套，占比各2.84%。

再看105套网签，都落在哪些户型中：

124平米网签57套、占比54.29%；139平米28套、占比26.67%；148平米6套、占比5.71%；152平米8套、占比7.62%；181平米6套、占比5.71%。

两组占比数据一对比，保利京华曜小户型，明显跑在了前头；当然，大户型由于占比系数低，去化率也很亮眼。

非要挑瑕疵，唯独139平米，网签占比与供应占比，差了20个百分点，似乎成拉后腿的“库存”户型。

但，千万别被表象蒙眼。

作为一个全盘标配四居的豪宅项目，124平米以总价低的特点，开盘阶段挤占139平米的去化空间，十分正常。

在花姐看来，接下来的顺销阶段，才是139平户型真正体现性价比的时候。

保利京华曜现有的网签数据里，至少隐藏着该户型被忽视的3个优点：

1、价格。它目前最低的网签价为9.93万元/平，比124平最低9.64万元/平，贵了3%；较148平起步10.68万元/平米，便宜7.6%。

即便是10.31万元/平的网签均价，也只比124平米贵3.4%；148平则比139平贵了6.4%；152平和181平和它比，价差只会更大。

往下比，贵的不是很离谱；往上比，139平米的价格天花板，只是148-181平米的地板价。

2、使用率。139平米的整体产权使用率，比124平米多了2.55个百分点。

这让它的天然的套内产权面积，要好于后者；而拓展面积上，也比124平米更多。

花姐测算过，将这两项里外里一加，139平米购房者能够得到的实惠面积，比124平多了约5.5平米。

按保利京华曜当下网签均价换算一下，约56万元。

3、选择面。随着124平米已网签57套，再加上已认购部分，接下来可选择的房源，已然不多。

反观139平米，好房源选择空间足够大，接下来必将成为全盘的主力去化户型。

当然，按着124平米的规律，反过来想，139平米似乎也是限时的——好楼层的去化，从来比想象中快。

等再过一段时间，想在139平米段位，慢慢挑一个好楼层这个选项，也就没有了。

花姐点评：

博观而约取，厚积而薄发。

保利京华曜的胜利，从来不是行情馈赠的幸运。

很多人只看见开盘一周，刷新两项10万+豪宅纪录，却忽略这份成绩单背后，保利发展做了多少道题。

拿地之后，保利发展没有急于出图赶工期，北京高管带队深度访谈130余组内城客户，有20多项客户诉求落地规划。（详见《保利抬板豪宅，划了一个时代》）

从规划到产品，保利京华曜彻底告别了造什么卖什么的旧逻辑，转向客户需要什么，就落地什么的C2B定制模式。

任何一个楼市，缺的从来不是购买力，是配得上购买力的产品。

过去两年，北京的许多新盘，习惯用价格换流速。

保利京华曜没有，它用按需定制、抬板立标、产品的诚意，换回了这张成绩单。

对保利发展而言，如果年中的保利熙瑞，是蛰伏多年后，重回京城豪宅第一阵容决心的宣言。

从京华曜开始，它可以呐喊出来了——它还是那个"地产一哥"，只是变得更以人为本。

而这种基因的变化，恰恰是现房销售时代最稀缺的东西。

因为，购房者真金白银的选择，将决定一家开发商，能不能持久地留在牌桌上。