海开瑜海澐颂取证 上地719套洋房把海淀改善价再抬一档

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9月12日，海开控股上地0702项目瑜海澐颂（备案名：尚霖云颂佳苑），拿下预售证（京房售证字2026第78号）。

719套、准许销售面积94336.6㎡、拟售均价12.26万/㎡，单价区间约10.78—14.12万/㎡，总价889万—2523万，是海淀核心区近年少有的千户级以下、纯洋房、一次全量取证盘。

土地账写死高端底色。

2025年12月23日海开以84.56亿元、溢价仅0.4%摘得打包地，住宅部分约64.77亿，住宅楼面6.96万/㎡；占地7.7公顷、总建33.94万㎡，含13.23万㎡ F3产业用地（AI办公+商业），住宅计容约9.31万㎡、容积2.2、限高30米，30栋4—10层洋房（东区18地块17栋、西区24地块13栋），无保障无回迁。

产品卷在“颂系+新规”。

10栋首层架空+南北双下沉庭院，会所约3700—5400㎡，南向弧形花池、超级界面大门；户型98/116㎡三居两卫、139/159/179㎡四居，98㎡做南向9.6米三面宽、116㎡送北设备平台+弧形花池，得房率约88%、叠赠送实得可到93%。

项目总叶星出自融创香山壹號院/学府壹号院，海开把“圆明天颂—栖海澐颂—颐海澐颂”之后的第四座颂系，直接押在上地软件园外溢带上。

定价模型很克制但留了子弹。

6.96万楼面→可售成本（建安精装1.3万+财务+产业配建摊销）约8.5—9万，12.26万拟售留3.3—3.8万/㎡缝差，占售价27%—31%；对照中海·安澜备案16.55万/首套网签14.03万、建发海晏/华润臻雲成交13.5万上下，瑜海澐颂拟售卡在功德寺双子（指导10.5万）与朱房顶豪之间。

市场普遍判断：12.26万是天花板，首开实收若走11.5—12万，才算把“上地+洋房+颂系”的溢价落袋。

“海淀供给权”。

719套里116㎡（225套）+139㎡（212套）占61%，四居389套超半数，客群锁死软件园高管、海淀北部置换、全市1000—2500万级资产客；周边次新二手6—8万/㎡，但实得78%上下，瑜海澐颂用“2.2容积+首层架空+93%实得”把二手锚拉开。

变量也很清楚：2029交付、现房/封顶预售监管收紧、101承办校未划片、南北组团被商办切开——12.26万不是成交价，是海开给上地新房定的议价起点。