御翠园撞上现房时代 救不了20年前的户型

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8·28北京现房销售新政落地后，最该笑的未必是央企，而是长和系——朝阳姚家园御翠园（备案名逸翠园）。

在新政前81天拿到现房销售许可，18栋联排+8栋高层全部实景呈现。中海酒仙桥、南磨房尚未报规取证，驼房营回炉后大概率写进现房条款，追兵被政策拖住，御翠园却已“房子盖完”。

窗口期是真，但出货并不顺。

成本与定价天差地别。

和记黄埔2001年以约7亿元拿下姚家园地块，楼面仅1750元/㎡；2023年7月首批473套取证，拟售9.07-9.97万/㎡；2024年10月“金秋价”降到7.5万/㎡（345㎡联排2620万起、140㎡三居1070万起、185㎡三居1390万起）；2026年6月再加推53套联排（9.05-9.16万/㎡）+308套高层（9.64-9.94万/㎡），但取证3个月网签仍挂0。

旧盘底子经不起新盘比对。

185㎡三居进深19.15米、面宽仅9.25米，进深面宽比2.07:1，南向不到三面宽，毛坯交付、产权缩水；而朝青/三间房/黄杉木店新盘——保利朝观天珺约8万、金茂满曜约7.4万、紫京宸园约9.7万、金茂璞樾约10万——全在卷赠送、园林、精装和会所。

御翠园靠“东四环+现房”站得住地段，却站不住产品代差。

真实流水才见压力。

截至报道时点，御翠园累计网签120套、金额约18.4亿：高层96套（2024年11-12月网签46+26套，此后滑到个位数，2025年5月均价跌至7.4万），联排24套、均价8.13万、去化31%。去年五一“7万/㎡特价”半个月后取消，退房退双倍定金、老业主补3年物业费——现房解决烂尾风险，不解决溢价合理性。

拿地更早的意义。

李嘉诚笑，是因为25年沉没成本几乎归零，9万单价相对1750元楼面仍是数十倍暴利；

但“加速出货”本身说明港资慢开发模式走到尽头——现房时代比的是产品迭代和资金周转，不是比谁地拿得早。

御翠园若坚持9万+拟售，只能等朝青顶豪客为“现房+东四环”付旧产品溢价；若回到7.5万实收，才是长和系在北京收官盘上的真实定价。

现房新政没有制造赢家，只是把老地王的底裤和底牌同时摊在桌面上。