北京润园三期：认筹金300万、单套1.4亿起

11月初，华润置地·北京润园三期（润榆园）正式取证并开启认筹。

中央别墅区十年断供的低密战场，迎来收官级“利润天花板”。

三期只放84套纯院墅，首期认筹45套。产品梯度极其锋利：

730㎡双拼，使用约900㎡，6套，总价4100—4400万，庭院160—290㎡；

763㎡双拼，使用约900㎡，30套，总价4200—5000万，庭院180—250㎡；

905㎡双拼，2套，5500—5700万；

1040㎡双拼，4套，6700—6900万；

6套“类独栋”楼王：建面约2080㎡、实用约2700—2800㎡，南向面宽22.2米、层高4.5—5米、配10车位+640—740㎡南院，单套1.4亿—1.6亿。

取证口径更激进：三期拟售9.16万—15.02万/㎡，加权均价10.59万/㎡，货值约41.7亿（不含车库）；西半边先开3套楼王——72#约3.3亿、83#/93#各约2.74亿。

前作已经把现金流跑正。

2月27日华润底价60.24亿摘顺义温榆河2007/2008地块，楼面3.5万/㎡；占地17.04公顷、计容17.21万㎡、容积1.01。

2025年12月开盘至今，一、二期393套去化近九成，住宅网签89.12亿，加车位仓储回款近97亿，地价覆盖率超160%。

结构很清晰：洋房平层6.6万/㎡走量、复式7.3万/㎡承上、院墅8.9万/㎡拔利润。

限墅令后，2000㎡级独栋近乎绝迹；华润用“双拼合并+超尺度庭院+2万㎡实景示范区”造出稀缺藏品。

认筹金300万/位，筛的不是流量，是塔尖客池——一二期平层业主本身就是三期院墅的天然置换蓄水池。

“低周转、高客单、抗周期”。

现房/封顶预售拉长回款，但润园地款已靠前两期覆盖，三期没有回血压力，只做利润与品牌锚。

3.5万楼面到10万+备案，缝差7万/㎡；即便楼王折让20%，毛利率仍碾压内城刚改盘。

变量也直白：763㎡占首期2/3，是去化基本盘；2080㎡楼王客群极窄，流动性弱；无地铁、依赖自驾与国际学校圈层，二手承接力靠“中央别墅区信仰”维系。

润园三期不是“再推一批别墅”，是华润用60亿地款、1.01容积率、6套亿元级院子，把北京顶豪的定价权从“稀缺”重写成“不可再复制”；

买家付的是圈层与温榆河生态税，华润赚的是低密断供的终极红利。