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前不久，北京昌平区冒出一个新盘：龙湖恩祥·凌云颂。
看到这个案名，花姐实在是想吐槽几句。
本来嘛，龙湖+凌云颂，蛮高大上的，但加上“恩祥”，就显得有点LOW了。
没办法，这是资本的力量。
"恩祥"二字，来自开发商“北京新恩祥睿泽置业有限公司”（简称“新恩祥”），而龙湖，只是个代建的。
穿透新恩泽的股权，幕后老板是自然人孙赵云。
从这点看，新恩祥远没有顺义龙湖代建那个盘大气，案名为龙湖宸翰，没有贴开发商的标签。（详见《顺义国资托底地块，冒出大金主》）
花姐猜测，孙赵云是个讲究人，热衷风水玄学。这一点，在凌云颂身上，可管中窥豹。
9月16日，昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块公示了规划设计方案，0033地块为凌云颂，0036地块为幼儿园。
但，一同拿地的四期CP00-1101-0044商业地块，并没有公示报规图。（详见《“肥瘦搭配”过激，昌平土拍纠偏》）
在商言商。这也能理解，孙赵云先做住宅，要现金流。
旋风造型与风水玄学
凌云颂的建筑规划，有一种对称美。
一共24栋7-15F洋房+小高层住宅楼，被一个“十字轴”分成四个区域，总户数580户。
南北中轴上有两栋楼，是最高点，每栋15F，是凌云阁的脊梁，或者应该称为龙脊。
这个轴线的左右，各有11栋楼，对称排列。其中，有6栋楼矮了一截，只有7层，是为了日照的考虑。（了解日照内情，加花姐微信louhuar007）
东西中轴视野开阔，把凌云阁分成南北两个区——两个消防闭环。
西面是主大门，高6米、宽40米，然后是下沉会所，通过风雨连廊把8#和9#的首层架空层连通起来；东门是地库出入口——两个口都在东面。
两轴交汇处，是一座高6米的邻里中心，呈圆形状。
这个邻里中心的设计很讲究，从空中俯瞰，似风车造型，又像旋风，外面地上还有一个圆形造型。
此符号，难道是案名里“凌云”的隐喻？还是藏有怎样的风水玄学？
当然，之所以凌云颂设计得如此对称，也是拜地块自身条件所致。否则，巧妇难为无米之炊。
它占地2.87公顷，总建面9.27万㎡，很方正，东西159米，南北180米。地块北面不远，有文物何家营菩萨庙和伯哈智墓。
房子在地铁保护线内
凌云颂是个地铁盘，距离昌平线南邵站C口200余米。
这是很舒服的距离，不远不近，至少不受地铁口共享单车的干扰。
但，它有一个小问题，地铁南北走向，就在凌云颂西面的中安东路底下，会带来两个问题：噪音污染和建筑退线。
这些，土地规划部门也是提前做了考虑的，特意在中安东路和凌云阁之间，规划了一条15米宽的绿化带，南北走向。
不过，凌云颂在地铁退线上，离外轨中心线只有25米。
一般而言，敏感建筑与地铁的退线距离为30米，朝阳区太阳宫0627地块就是个例子。（详见《北京三环王炸地块，隐秘的退线》）
另外，凌云颂的图纸上，4#、10#、16#和23#上，有一条白色的虚线。花姐判断，这条线是地铁保护线，距离昌平线恰好50米。
按照《城市轨道交通运营管理办法》，地铁保护区的范围为：地下车站与隧道结构外边线外侧50米内。
这意味着，凌云颂的4#、10#、11#、16#、17#、23#和23#都在地铁保护线以内。
花姐认为，既然凌云颂的设计单位敢把房子规划在地铁保护线内，应该是有特批的。
大门入口占用公共绿地
凌云颂有个特色，被绿地半包围。
它的西面绿地进深15米，面积2700平米；南面绿地进深40米，面积6300平米；此外，往西一路之隔，还有10公顷的绿地。
被绿地围着，凌云颂的人车出入口，本应设在北面或东面，但设计师偏偏要在绿地上设人行出入口。
既然大门设在那，必然会占用公共绿地。
凌云颂的西大门，宽约40米，所占绿地是多少？南大门21#和22#两栋住宅距离25.95米，这是不是占用绿地的宽度？
从图纸上，凌云颂两个大门前面，没有设置人行出入的地面设计，以及出租车停车位。
要实现这些，前提是，凌云颂要得到绿化部门的审批。
而海淀建发海晏和丰台花香壹号，在公示报规图时，可是都公示了怎么在绿地上出入的。
照猫画虎设面积段
凌云阁有580套房子，分78平米、96平米、112平米和139平米四款户型。
详情是：78平米户型，共计132套，占比22.76%；96平米户型，共计260套，占比44.83%；112平米户型128套，占比22%；139平米户型，共计60套，占比10.3%。
凌云阁在北六环之外，为什么如此设置户型？
花姐判断，它应该是从建发观堂府找到了参照系——在它西南隔一个街区。
建发观堂府于2023年12月领证，供应1842套房，网签1284套，去化率69.7%，成交均价4.63万元/平米，成交总价62亿元。
其中，140平米以上户型供应235套、卖出106套，去化45%；120-130平米户型供应201套、网签23套。
很明显，这两类面积段的网签率过低，凌云颂都避开了。
再来看凌云颂和观堂府面积段重叠的户型：
1、卖得最好的是80平米以下户型，供应299套、网签297套；2、90-100平米户型，供应177套、网签155套；3、110-120平米户型，供应413套、网签301套；4、130-140平米户型，供应232套、网签159套。
在昌平区，观堂府算是卖得很好的楼盘，待售558套。现在，它遇到了好房子时代的凌云颂。
凌云颂的得房率，碾压观堂府，主要得益于南向设置了内嵌式阳台，进深有三种：1.2米（96平米户型）、1.5米（78平米户型）和1.8米（112平米和139平米户型）。
另有飘窗赠送，多数端户有L型飘窗。户型北面疑似有设备平台赠送。
谁的凌云颂？
最后，花姐想聊聊凌云颂的股东方。
土拍信息显示，7月31日，北京新恩祥睿泽置业有限公司以总价13.69亿元，拿下昌平南邵0033、0036、0044地块，综合楼面价1.5万元/平方米。
新恩祥成立于2025年5月29日，注册资本3000万元，由武安市明芳地产和北京超君万合公司，分别持股99%和1%。
明芳地产成立于2010年11月，法人、董事长孙赵云持股100%。
从股权看，凌云颂的老板是孙赵云。
但很多媒体称，明芳地产隶属于河北太行钢铁集团，在邯郸开发有多个项目。穿透太行钢铁集团，由李万顺和张镭分别持股51%和49%。
仅从股权上，明芳地产和太行钢铁没有关联关系。
但，龙湖与“恩祥”的渊源颇深。
在2021年4月，龙湖和另一个“恩祥”有过合作，成立了湛江市龙湖恩祥置业有限公司，一起开发龙湖恩祥·岭南原著。
到了2023年12月，股东海南恩祥新城视野有限公司退出49%股权，岭南原著由龙湖独资。
这个海南恩祥的最终持股为李福顺和楚军红，分别持股59.7%和40.3%。他们和凌云颂的孙赵云，似乎也没有关联。
有关凌云颂，龙湖与恩祥、太行钢铁集团的关系，真是乱如麻。
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