通州房价天花板，被河景地王捅破了

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

上周六，京城楼市上演了一场超级领证日。

这一天，共有5个楼盘，取得了预售许可证——3个纯新盘、2个加推盘。

其中，最受外界关注的，当属中建·运河玖院，备案名玖运佳苑（一期）。

在花姐眼里，它是今年京城楼市自规划图一出，为数不多能让媒体、中介、购房者，都很关注的新盘。

这似乎已超越了网红楼盘的概念。这种气场下，人们对它的期待，早已不是热销，而是创造更大的奇迹。

比如，能否超越去年北京宸园，或者今年海淀功德寺双子的表现。

盛誉之下，中建玖合是有压力的。

好在，中建·运河玖院开盘前的数据，是很亮眼的——自售楼处开放以来，累计接待了近6000组客户，其中高意向客户，逾千组。

现在，终于取证了，它能否一炮而红，成为新的现象级热盘呢？

中建·运河玖院领取预售证的时间，比外界原本预测的，早了三五天。正式开盘的日子，预计在本周末。

首批入市房源，除了南边0708地块的2#、4#外，包括北边0705、0706地块所有14栋住宅楼，全部入市，共计764套，占一期总房源的90%。

中建·运河玖院的户型面积，从90平到260平米，共7个段位。这个跨度，让它的预售均价，产生了高达2.8万元/平的缝差。

其最高预售价，突破了每平8万元大关，成为通州楼市有史以来最高单价；最低不到5.5万元/平的预售价，同样创造了通州在售新盘中，最低价格纪录。

如此定价逻辑背后，中建玖合显然有着深思熟虑。

在150平以下的主力户型身上，尽量做到与周边竞品相仿；而200平往上的平层，售价则达到了通州楼市，新的天花板。

花姐看来，在中建·运河玖院身上，中建玖合要达到的效果，或许不仅仅只是成为现象级红盘，更要成为通州楼市新的价格锚点。

通州预售价天花板

先来看看中建·运河玖院，最高和最低房源在哪里。

楼王房源位于南边0708地块的5#次顶24层东户，面积261.58平米，8.31万元/平米。在整个小区里，堪称最佳户型。

最低房源位于0705地块1#2单元102，面积112.55平，5.49万元/平米。位于整个小区的最北端。

从地块来看，离运河最近的0708地块价格最高，全部以150平至260平的大平层户型为主，预售均价6.67万元至7.94万元/平米。

北边0705、0706地块，106至129平预售均价，在6.04万元至6.36万元/平之间；90平户型则为约6.4万元/平米。

中建·运河玖院的主力户型是106/109/120/126平户型，在通州，能与这个面积对标的项目，主要有中铁建花语璟云、金隅花溪云锦、招商云璟揽阅。

与它们相比，中建·运河玖院的主力户型定价，可谓居中——低于中铁建花语璟云，略高于招商云璟揽阅，与金隅花溪云锦基本持平。

中铁建花语璟云8月2日取证，拟售均价6.47万元至6.71万元/平，目前供应158套，网签11套，成交均价5.86万元/平，网签金额0.7亿元。

金隅花溪云锦5月1日取证，拟售均价6.03万元至6.46万元/平，目前供应366套，网签116套，成交均价5.43万元/平，网签金额7.7亿元。

招商云璟揽阅2月22日取证，拟售均价5.95万元至6.26万元/平，目前供应367套，网签249套，成交均价5.81万元/平米，网签金额13.81亿元。

中建·运河玖院的大户型，可对标的项目是缦云ONE。后者清一色大平层，单套面积为199-340平米之间。

缦云ONE2024年5月1日取证，至今已有三批房源入市。预售均价在6.74万元-7.67万元/平，目前供应342套，网签185套，成交均价6.9万元/平，网签金额28.58亿元。

整体上，中建·运河玖院平层户型，比缦云ONE略高一点点，差距并不是很明显。

综合来看，花姐认为，中建·运河玖院开盘如果将主力户型成交价，做到5.8万元/平左右，将有望登上9月北京楼市网签冠军。

先天优势资源

中建·运河玖院之所以让整个市场“疯狂”，皆因它占尽了一切可占的先天资源。

从名字就可以看出，中建·运河玖院是名符其实的京城河景地王——紧邻大运河。

对一座城市而言，有了大河，就注入了灵性。

已经流淌了2500年历史的大运河，是北京这座千年古都的水上血脉。

如今的大运河，在它的沿岸，前期投资超1万亿元的北京城市副中心，已拔地而起；未来，还将有超过2万亿元的巨资，投向这片热土。

而中建·运河玖院，就处于城市副中心的核心区的交通枢纽内，距离北京市政府的直线距离，不足500米。

自它之后，这里几无宅地可供。

某种意义上，它已不再是一个单纯的住宅社区，而是城市副中心的重要组成部分。

这从它整体的容积率2.1-2.4之间，建筑限高为100米，可窥一斑。这个规划条件，在北京、乃至全国都非常罕见。

背后的目的，就是要与城市副中心核心城市界面，融为一体。

而中建·运河玖院的住宅建筑高度，从33.7米到97米不等，与周边其他地标建筑一起，构成了一条完美的曲动副中心城市天际线。

这种与周边城市界面的相融，同样体现在它的建筑风格上。

所有住宅楼屋顶高达6米的挑空，很像古代官帽造型。外面采用干挂陶砖+银色、玫瑰金铝板+玻璃幕组合，其中陶砖分绛紫色和枣褐色两种，背后表达的则是对紫禁城的敬意。

无界立体大社区

中建·运河玖院由8个地块组成，用地面积7.44万平米，规划地上建面26万平米，其中商业用地一块，另外7块均为住宅用地。

这种供地规模，在近些年的北京土拍中，也极为罕见。

如何将8个独立的地块融为一体，且高度与周边的城市设施相配套，是中建玖合面临的一道大考题。

最终，它近乎给出了一个完美的答案——通过立体化，将小社区之间相关串联，最终形成一个无界的大社区。

这种立体空间，体现在地下、地面、地上三个维度中。

从目前的规划看，0705和0706地块、0708和还未规划的0810地块之间，有地下连通和地上二层连通。

未来，北边的四个地块，以及南边三个宅地之间，也将形成这样的两两打通。

目的，是将各自地块的地下车库和地上园林、会所等设施，形成共享。

地面部分，在南北地块中间的紫旭西路上，有建面1.38万平米的家园中心，将包括社区卫生、养老、体育、文化、商业等等形态，自身配套十分齐全。

在做到内部小区相互连接的同时，中建·运河玖院居然也与外部进行了连接——在0708和0801地块南边，与南边的大运河5A级景区之间，架起了一座廊桥。

它的这种无界立体大社区概念，像极了副中心交通枢纽区。

这里，已不仅仅只是某条地铁线穿过，而是整个陆路交通的汇集之地，连接了2条城际铁路、4条轨道交通、1条市郊铁路和15条公交接驳线路。

平权主义凸显

在做到极力向外延展的同时，中建·运河玖院又保持了高度独立。

这让它的子地块之间，平权主义凸显。至少有两点体现：

1、楼栋排布。

中建·运河玖院整体地形，正南偏西约45度。中建玖合通过点状式布局，沿每个地块的边上，进行楼栋排布。

这让所有户型均呈正南正北，且每个地块中间，留出了足够的面积，进行园林、会所的打造。

更重要的是，这种楼栋布局，让尽可能多的楼栋，都能享受到了大运河的美景。

至少从目前已规划的3个地块看，除了0705地块5#外，其余楼栋，均有可观河景的户型。

2、园林会所。

中建·运河玖院7个住宅地块中，都有各自独立的入户、园林、会所体系。

0705地块各有一处景观大门、风雨连廊、首层架空及室外活动场地；0706则在它基础上，东南处多了一座大门。

0708地块则更加奢侈，2#、5#、6#首层全部架空；地块正中间有2处下沉庭院；风雨连廊更是达到了4处，从大门进来，直通南边三栋楼的单元门，实现了真正的风雨遮挡功能。

在这种平权主义理念下，中建·运河玖院结合大运河深厚的历史文化底蕴，在各个子地块，打造了以时间轴为北京的8大园林景观。

将它们串联起来，是一本完整的历史画卷；分开来看，又各自有着独立的故事。

这种将历史人文和自然景观融合在一起的造园手法，在当下的北京楼市中，并不多见。

超强的综合规划能力、优越的地位优势，以及精准的定价，中建·运河玖院几乎集合了一个楼盘爆火的所有关键因素。

现在，它开盘在即，外界对它的预测，将成为京城又一标杆性热盘。中建·运河玖院能否满足人们的期待，答案很快将揭晓。