首钢璟悦长安太密，楼间距低至9米

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6月的北京楼市，似乎又要燃起来了。

5月30日，海淀臻澐、朝阳保利朝观天珺和金茂满曜，同时取得预售证。

一天后，臻澐和金茂满曜发布各自海报，前者首日认筹过百套，后者则称116平米户型库存告急。

与它们的火热相比，来自西边石景山的首钢璟悦长安，曝光度少了许多。

但在花姐看来，这个被其他明星项目掩盖光芒的新盘，同样具备热销的潜质：

1、它是石景山首个具备好房子元素的项目，拥有内嵌阳台、首层架空等。

2、侧重刚需的产品定位，让它的总价，在500万元出头就能上车。

5月上旬，首钢璟悦长安公布了户型图，赠送尺度超大，官方预计将在6月中旬正式开盘。

尽管产品力在当下的石景山鹤立鸡群，但首钢璟悦长安的缺点也十分明显——楼间距实在太密了。

不同户型得房率差异较大

首钢璟悦长安的户型共有4个段位，具体可分8款，83平至107平三居，以及131平四居。

其中97平和107平户型，是它的绝对主力户型，加一起的占比可达到近80%。

既然是石景山的首个好房子，首钢璟悦长安的赠送尺度，自然不小——所有的户型，内嵌阳台+设备平台+飘窗“三件套”齐全。

不过，它的边户和中间户的赠送面积，差异蛮大，原因是边户飘窗赠送范围很广。

花姐特意将97平、107平两款户型的边户和中间户，进行了拆解。

1、97平米三室两厅两卫

这是首钢璟悦长安所有户型中，实际得房率最高的，边户最高可达到96.7%。

它为南向两面宽三居，边户和中间户的整体格局相仿，但细节差异较大。

边户客厅面宽4.1米，中间户4米；客卫的设计不同，让整个户型其他功能区的面积，有所不同；边户飘窗涵盖主卧、客厅、厨房、客卫，中间户则只有主卧有飘窗。

这导致它的边户和中间户的实际得房率，能差出5个百分点。

2、107平米三室两厅两卫

这是首钢璟悦长安所有三居中，唯一的南向三面产品。

与97平相比，它的内嵌阳台进深为1.5米；除了边户整个侧面有飘窗外，其他的细节差异，不是很大，只在卫生间的设计上，略有不同。

在户型图中，首钢璟悦长安并没有将南向次卧封起来，而是设计成了一个多变空间格局。

花姐测算，该户型的边户实际得房率，约在90.7%至94.7%；中间户的实际得房率，则在约85.7%至89.7%之间。

楼间距过于拉胯

尽管产品力冠绝当下石景山，但首钢璟悦长安在公区方面，暴露出了自己的弱点。

它的楼间距实在太密了。

首钢璟悦长安的整个地块，呈长方形，东西长约246米，南北宽约112米。

但首钢地产在它身上，南北居然排布了4排16栋住宅楼，从北至南依次为3栋、4栋、4栋、5栋。

正中间，一条东西向的中轴景观带，将整个小区分成了南北两个大格局。

这导致南北两排住宅的距离，十分窄小。

北边6#和3#、2#之间的距离，仅仅只有9米和9.07米；南边10#和13#、14#之间的距离，为10.27米和9.96米。

过于局促的楼间距，让小区大部分楼栋之间，都存在角煞，遮挡严重。

16栋住宅楼中，真正可称得上好房子的，只有北边第二排的4#至7#4栋楼。

为何会这样？

背后最大的原因是，首钢地产在璟悦长安身上，企图融入太多的好房子要素，导致装的太满，形成了反噬。

举个简单例子。将首钢璟悦长安南北阳台的所有进深加一起，可接近12米左右。这也就意味着，它的楼间距，因这些赠送手段，变窄了12米。

此外，它拥有4个首层架空区域，约1200平米；南边景观大门约300平米。

所有的不计容面积加一起，约在1.27万平米左右。

花姐曾测算过，这导致首钢璟悦长安的实际容积率，达到了3.16，比规划的2.71，足足高出了0.45。

对购房者而言，除了户型的优劣之外，采光也一个无比重要的问题。

花姐点评：

很明显，首钢地产在璟悦长安身上，用力过猛了。

它楼间距过密，说到底还是开发商既要又要的思维在作祟。

殊不知，月满则亏。

此外，首钢璟悦长安能够具备热销基因，还要得益于中海长安源境的“仁慈”。

4月10日，首钢地产公布了璟悦长安总平图；同一天，中海新城也挂出了长安源境二期的规划方案。

它们之间的直线距离900米，算直接的竞争对手。

不过，为了不背刺一期296户业主，中海新城在长安源境二期的规划上，几乎翻版了一期，并没有植入盛行的内嵌阳台。

这让它们虽然同时公布了规划方案，但形成了两个时代的产品。

站在道义的立场，中海新城这种不愿背刺老业主的行为，蛮值得钦佩。

但作为生意，它的这个举动，无疑加重了中海长安源境的去化难度。

中海长安源境一期，自去年9月开盘以来，截至目前供应286套，网签113套，网签均价6.28万元，网签金额8.54亿元。

网签均价较一个多月前，低了600元/平米。而8个月多月时间，39.5%的去化率，只能说差强人意。

结合当下中海地产的降价风波，微妙局势下，中海长安源境二期的入市，似乎也不会很着急。

失去一个主要的竞争对手，首钢地产应该感谢中海新城的成全。