招商朝棠揽阅，要打一场“闪电战”

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5月30日，一张红彤彤的喜报，在北京地产圈刷屏。

“热烈祝贺招商蛇口&中海地产&贝好家，北京通州FZX-0401-6044、6049地块，成功合作签约”。

落款是：贝好家C2M模式落子北京城市副中心。

在贝好家官微里，花姐找到了这张喜报的出处。

但，招商蛇口和中海地产很低调，没有刊发此次合作的任何信息。

它们的签约，是在5月29日完成的，但没有披露在地块开发上的股权比例。

这两块地的案名为：招商朝棠揽阅。

4月8日，经过150多轮竞价，招商蛇口以总价27.082亿元成功竞得，成交楼面价3.12万元/平方米，溢价率16.28%，容积率2.5。

当时，土拍竞至最后环节，中海地产未盲目追高，为此次合作埋下伏笔。

有关这笔合作，它们各取所需：

1、招商蛇口：深耕通州，已有云璟揽阅、璀璨时代等在售项目，此次愿意让出朝棠揽阅部分股份，或为缓解资金压力。

它正在备战北京副中心交通枢纽河景八子组合地块，起拍价75亿元，6月4日出结果。招商蛇口业已发出招标计划，势在必得。

2、中海地产：首次进入通州市场，避开土拍高价竞争，以合作形式低成本布局。

3、贝好家：贝壳旗下开发平台，通过C2M模式链接客户需求，此前在京合作项目“长安华曦府”，实现“三开三罄”。

花姐认为，它们三家联手，有一个共同的目标，就是要实现快速清盘。

朝棠揽阅是有快销潜质的。

1、它拥有“滨河景观+地铁配套”，南临通惠河，距离在建地铁22号线永顺站约200米。

2、以中小户型切入差异化市场：规划13栋9-18层洋房及小高层，69㎡三居室（含独立家政间）124套、86㎡三居两卫（主卧带衣帽间）319套、99㎡四居253套，124㎡212套，共902户。

它是怎么赠送面积的，没有披露。

3、低总价，预计定价在6万元/平米左右；朝棠揽阅往东740米是缦云ONE，大平层售价在7万元/平米。

因而，朝棠揽阅的单套总价，在400万至700万元左右。

如果朝棠揽阅开盘出现日光，中海地产将一扫此前在京的阴霾，为开疆拓土找到一个最佳的理由。

在北京地产圈，中海地产是一个特殊的存在，分成两支互不隶属的团队：一支是倪健刚带领的中海北京公司，另一支是张欣带领的中海新城。

这次入局朝棠揽阅者，正是中海地产北京公司。

中海地产在北京的成绩很亮眼，已经连续7年夺冠，2024年在销售金额为销售额达426.8亿元，遥遥领先于第二名华润置地的284.6亿元。

但如果内部比较，北京中海仍须加把劲。2024年上海中海总销售额达到700.11亿元。其中，中海·领邸玖序单盘卖了282亿元。

要想追赶上海中海，北京中海就得破釜沉舟。

最关键的一步，两支团队要打破原来的"势力范围"。

中海新城2007年左右就扎根于石景山，最初做土地一级开发，后来主要在石景山区和西城区做地产开发。

中海北京公司成立于1995年，主要在丰台、房山和昌平做地产开发。

它们所谓的“井水不犯河水”，只是双方的默契。

到了2024年11月29日，这个默契被中海新城捅破了。

那天，中海新城花了153.16亿元拿下朝阳地块组合包：酒仙桥1019-0014地块、小红门XHM-10、12地块、十八里店1303-692、683、1301-L01、L02地块。

截至目前，这三个项目均已入市，案名分别为：中海萬吉玖序、中海朝阳ONE和中海时光之境。

中海新城跨界，而且有了售价超过10万元/平米的“灯塔项目”——萬吉玖序，已拿证月余，尚未有网签记录。

中海内部素有“赛马”文化，中海北京公司也需要有自己的新灯塔。

于是，在3月18日的海淀区树村HD00-0705-0035-1地块竞拍中，它强势出击，以75.02亿元、溢价率27.93%拿下，成交楼面价高达10.23万元/平方米。

这将是一个单价卖15万元/平米的顶豪，算是中海地产北京，向海淀迈了一大步。

中海北京公司上一次杀入海淀，是在2024年通过收购中旅投资地块，持有西山观复70%股权。如今，已更名为“翠湖玖章”。（《中海地产冒出一个“玖章”》）

进入2025年，中海北京公司一边巩固原有城池，一边想进一步突破自己的疆域。

1、1月2日，北京海淀朱房村HD-0803-0029、0030土拍，中海北京公司都参与了竞拍，只是最终没有拿到，并没有引起人们的注意。

最后，0029地块由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%；0030地块由建发以90.404亿元摘得，溢价率25.04%。

2、1月16日，丰台区西南郊冷库FT00-2404-0005地块土拍，中海北京公司以底价40.08亿元拍得，折合楼面价约5.8万元/㎡，取名中海丽泽叁號院。

有人说，它是为了给北面500米的中海丽金府护盘，也是为了形成内城豪宅领域内，大小通吃。

3、2月11日，朝阳三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007地块竞拍，中海北京公司和招商蛇口突然出手，让保利金茂联合体多付出了8亿元代价。

这件事情背后，还隐含了一个点：中海地产在北京两个团队，不再有“划江而治”的概念，各凭本事吃饭。

4、4月8日，通州八里桥0401-6044 、6049地块竞拍，中海地产成了四家参拍的房企之一，最终招商蛇口以27.082亿元总价拿下。

这表明，中海北京公司连向通州区扩储之志都有了。

甚至，市场还传闻中海北京公司想进入顺义区，目标直指华润置地2月27日，底价60.24亿元拿下的后沙峪镇SY00-2101-2007、2008地块。

上述一系列举动，充分表明中海地产，在北京市场的新格局正在呈现：中海北京公司不只是重仓丰台，开始四面出击；而中海新城的重心转向了朝阳区。

它们，不再把鸡蛋放在一个篮子里了。

在丰台区，中海北京公司有中海丰和叁號院、中海公元里、中海永定玖里老盘在售；也新盘有中海丽金府和中海丽泽叁號院。

在石景山区，中海新城有中海寰宇天下天境、中海长安玖章和中海长安源境在售。

如今，在好房子政策加持下，中海地产如果还是停留在原来的区域里，反而会对老盘形成背刺。

跨出去，成了必然。

花姐认为，此番中海地产北京曲线进入通州试水，战略意义远大于实际利益。