每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。
陈海鸥很懂控舆情。
五一假期前夕，北京润府对外公示了调规后的总平面设计图，目的是降低外界的关注度。
这是个开盘快一年的老项目，隶属华润置地旗下，陈海鸥是北京区域总经理。
北京润府调规，主要涉及两点：1、整个小区增配了首层架空、邻里共享空间、风雨连廊等；2、有10栋住宅楼，增设了南向开敞阳台和北向设备平台。
这些，正是北京当下最流行的“好房子”概念。
但，公示文案里，丝毫找不到调改的理由。
老盘调规，北京润府只能算是个跟随者，也没有“首个吃螃蟹者“元启，调得那么丝滑。
一个月前，元启在公示调规后的图纸时，理由冠冕堂皇——为提升项目居住品质，打造人民满意的“好房子”。（详见《中建壹品的“阳”谋》）
今年2月出台的“好房子技术要点”里，确实提到一句："近期已批项目可参照此要点修改完善。”
但近期是多久，并没有明确。
北京润府于2024年3月19日取得规划证，比政策早了近11个月。
据花姐观察，北京润府和元启双双调规，有一个相似点，也有一个不同点。
1、相似点：它们的待售货值都很大。
元启占地4.7万平米，规划地上建面11.77万平米，户型为88平米至168平米。
它规划1054户，调规前开盘8个月，只网签了66套，去化率仅为6.27%，网签均价5.35万元/平米，待售988套，货值剩下约60亿元。
现在，它的网签退回到了个位数，仅为2套。
北京润府占地6.99万平米，户型为98平米至177平米，规划地上建面17.58万平米。
它规划1384户，开盘近11个月，网签441套，去化率31.86%，网签均价5.87万元/平米，待售943套，货值剩下约70亿元。
由于它们剩余的货值大，开发商才有足够的动力去调改。
尤其是元启，在调规之后，迫不及待地搞了一场盛大的发布会，重点介绍了通过奇偶阳台的巧妙设计，实现全赠送。
现场，中建壹品北方区新任总经理刘尚元也顺带亮相，表明原总经理田植钊撤了。
2、不同点：元启全改，北京润府部分改。
刘尚元将元启改造得很彻底，除了大门做了优化之外，每栋每户都调规了，南向增加了1-1.5米的南向奇偶阳台全送，北向的开敞阳台从原来的1米变成1.8米。
但，北京润府只重点调改了公区，以及未开工的二期住宅楼，一期8栋住宅楼未改。
实际上，北京润府被人为划分成一二期，是没有道理的。
它的宗地号为YZ00-0503-B19R1，是一块地。只不过，因为建筑面积太大，分期售卖而已。
没改的8栋住宅楼，即首批拿证的8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#，共660套，准许销售面积7.99万平米。
这令北京润府形成一道奇葩现象，同一个小区的房源，竟然出现两个时代的产品。
二期背刺了一期。
花姐不禁想起了2023年9月开盘的中海学府里，只有最北面的那栋南向有开敞阳台，其余楼栋只送了飘窗。
当然，它和北京润府还是有区别，开盘时就很清楚地告知产品情况。
事实上，关于北京润府的调规，过去一段时间内争议不断。
今年3月初，有北京润府一期业主向北京市规自委投诉，重点要求公布二期的具体规划细节，表达了二期产品须与一期一致的诉求。
北京市规自委亦庄分局当时的回复称，暂未收到关于“润府二期”的设计方案审查的申请。若后续建设单位申报设计方案审查，分局将对具体设计方案按照相关规范要求审核，并进行公示，充分听取公众意见。
现在，那只靴子落地了。
这一次，陈海鸥吸取了丰台北京悦府的教训，没有先斩后奏。前不久，北京悦府因擅自扩建大门和景观廊道，被罚4.92万元。
在一片反对声中公示调规平面图，北京润府背后搞定了400多户老业主？他们接下来，会做出什么样的举动呢？
下面，花姐将北京润府此次调规后的方案，详细进行分析。
一、两处大门做了升级
先来看它的大门，比过去更雄伟了。
原方案中，两个大门两侧是围墙；新方案中，两边均配以装饰展示面，进行了大范围延伸，形成景观大门。
其中东边主大门从内侧向两边延展，南至15#东面，北到10#东边，中间横跨了车库出入口、人行通道。
北边大门则从外侧向两边延展，中间是消防通道和车库出入口，不能走人。
原方案中，东边大门进来紧挨物业服务用房，现在变成了邻里共享空间和其他商业服务场地。
二、新增两处首层架空
新规划中，北京润府的地上建面17.58万平方米，比旧规划多了1000平米，多出来的全部为不计容面积，主要由首层架空和风雨连廊组成。
北京润府为自己新增了两处首层局部架空区域，面积均不是很大。
可作为地上会所的首层架空区域，位于6#东侧，面积在140平米左右，从它的东边出来，是个约50平米左右的下沉庭院。
另一处在4#的东侧首层，紧挨着北大门。旧方案中，原本是一块绿地，新规划将4#增加了一个单元。
这处首层局部架空的功能，主要用于物业服务，面积在100平左右。
三、风雨连廊不连通
北京润府此次公区调规最大的特点，是新增了5处风雨连廊，全部位于一期区域内，但有4处很鸡肋。
真正具有连接功能的，是位于东边大门处的1#风雨连廊，将邻里共享空间、两个下沉庭院连通在一起，高4.95米。
面积最大的一处是2#风雨连廊，靠近小区正中央，在楼王8#的正前方。
从平面图上看，它很孤立，没有任何连接功能，更像一个小区的景观走廊。
2#风雨连廊高度为5.28米，对已经购买8#的业主来说，一定很郁闷，好端端眼前多了一个没有连接功能的风雨连廊，不仅有碍风景，更会影响低层户型的采光。
最让花姐看不懂的是另外三处，位于小区南边的14#、17#、18#的中间。
在平面图上，它们分别被标注成3#、4#、5#风雨连廊，花姐看着更像凉亭等设施，不仅没有连接其他设施，彼此之间也是割裂的。
四、化粪池紧挨燃气调压箱
其他公区方面，北京润府将过去的3处下沉绿化砍掉了，新增了两处下沉庭院。
此外，两处室外活动场地的位置和面积，也较过去有了稍微变化。
花姐需重点指出的是，在新方案中，北京润在东北角的化粪池旁边，新设置了燃气调压箱，位于1#的北边。
类似的设计，也出现在北京润府的兄弟项目华润臻澐中，位于3#北面的化粪池，就与燃气调压箱紧挨着。
在前不久的公示意见反馈中，被眼尖的群众发现了，指出存在安全隐患。
华润臻澐也意识到了这个问题，把两者隔开了4米。
五、同小区下不同时代的户型
与公区的改动相比，北京润府此次调规，最大的变化是，让同一个小区，产生了两个不同时代的产品。
目前，北京润府已经开工住宅楼有8栋，工程均已到了封顶阶段；剩下的11栋住宅楼，尚未开工。
从新版的平面图中可看出，尚未动工的11栋住宅中，除了1#外，其他楼栋的所有户型，都增加了内嵌阳台+设备平台+边户飘窗。
而已经封顶楼栋中的户型，只有飘窗赠送。
以12#为例。
该栋楼全部为177平米户型，调规前，它能赠送的手段只有飘窗；调规后，南向全部有内嵌阳台，北向有设备平台，两个边户另有飘窗赠送。
六、阳台进深1.2-1.4米
虽然北京润府增配后的赠送范围，完全向好房子标准看齐，但它的阳台的进深，只在1.2至1.4米之间，。
其中1.4米阳台分布在19#、18#、12#、9#、6#、7#；1.2米阳台分布在16#、4#、3#、27#。
这令北京润府二期户型，较一期的实际得房率提升，很难突破10%。
还是以12#为例。
阳台面积约17.78平米，赠送一半；北面设备平台约5平米，全赠送；边户飘窗约4平米，全赠送。
实际赠送面积约为17.9平米。
调规后12#为18层建筑，若按照79%的产权得房率计算，它边户的实际得房率，约为89%。
在一期，177户型主要集中在8#，为10层建筑，产权得房率可达到83.6%。
虽只有飘窗赠送，但边户可送面积达到了约8.5平米，实际得房率，可达到88%。
花姐粗略测算后，北京润府阳台1.2米进深的户型，平均实际得房率约在86%左右。
七、10栋住宅楼层高不达标
在新版方案中，北京润府的住宅楼栋，从原先的18栋变成了19栋——将原3#东单元，拆分成新的27#。
最重要的是，新版规划中，1#、3#、4#、6#、7#、9#、13#、18#、19#、27#住宅楼的标准层高，按照2.95米计入；12#的住宅标准层高，按3.1米计入。
3月31日，住建部发布了最新版的《住宅项目规范》，明确要求新建住宅建筑的层高，不应低于3米。
新规将于5月1日起，正式实施。
这也就意味着，此次调规后，北京润府有10栋住宅楼的层高，不符合国家最新政策规定。
八、7栋住宅楼层数变了
部分新增配阳台楼栋的层数，也发生了变化。
1、砍掉或调整了原规划的顶层异型户型，具体为：
1#从17/18F，变为17F；7#由16/17F，变成16F；9#从15/16F，变成15F；13#西边户从17/18F，变成16/18F；19#从10/11F，变成9/10F.
2、两栋楼的层数，做了增减，具体为：
6#从17F，变成18F；新增的27#为14F，旧规划作为3#的一部分，只有11F。
花姐点评：
老项目增配，并不是一件容易的事情。
前不久，中海地产的石景山项目长安源境二期公示了总平图，几乎是一期的翻版，延续了错层阳台的设计。
这样做的目的，就是为了照顾长安源境一期近100位业主的情绪。
但，北京润府对老业主的利益全然不顾。这不是央企华润置地应有的责任。
为什么华润置地还要这么做呢？
花姐认为，北京润府想在二期上，提高售价。依照一期的卖法，是很难挣钱的。
2024年2月，华润置地以75.38亿元的价格拿下北京润府地块，溢价率0.51%，楼面价折合4.31万元/平米。
按照目前网签均价5.87万元/平米，中间的缝差只有1.56万元/平米。
从表面上看，北京润府二期提价，可一举两得：1、平息老业主的愤怒，房子增值了；2、增加二期的利润。
但是，增配了南北双阳台和几个不相连的风雨连廊，到底能提价多少呢？这是值得怀疑的。
站在购房者的角度，在好房子时代，开发商增配是必须的，这不是涨价的理由。
北京润府调规，陈海鸥的如意算盘，真的能如意吗？
分享到微信
Copyright ©2025 北京大房财经文化传媒有限公司 Ltd. All Rights Reserved 版权所有. 备案号：京ICP备2022013142号
京公网安备 11011402013739号
投稿邮箱：23012058@qq.com
