大兴发展梧桐府：奇偶阳台隐私与四叶草户型困局

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时隔一年，北京大兴新城西片区终于有新盘要入市了。

它就是大兴发展梧桐府。

前不久，梧桐府开放了样板间，连同一套户型图、外立面、园林景观信息，一股脑儿释放出来。

说实话，花姐看到这些资料，有点小失望。

1、梧桐府没赶上北京平原多点地区好房子政策。政策2月12日下发，图纸2月18日公布，扣除周末，上班时间只有3天，应该来不及调整图纸；

2、南阳台依然是奇偶阳台，进深1.6米，无论是隐私还采光，都大打折扣；北阳台放弃了流行的1米进深设备平台，改成进深1.6米，计入一半建面；

3、北地块大门进入的地方，增配了一小段风雨连廊。总平图公布时没有，应该是后加的，算是增加了一点好房子元素；

4、户型从168平到222平米，定位纯粹，和东面不远的兴城之星看齐。但是，为清一色的四叶草，没有实现南向四面宽。

这些问题，给梧桐府蒙上了一层阴影。（进购房交流群，请加花姐微信：louhuar007）

为什么这么说？

在梧桐府东南方向5.7公里，大兴区黄村七街DX00-0201-0255地块也快入市了。它的总平图反馈意见显示，设置了开敞阳台及错层阳台。

花姐分析，0255地块的165-185户型，南向设置的为开敞阳台，即每户的客厅配完整的阳台，计一半产权面积。而一些小户型为错层阳台。

它对梧桐府是有一定冲击的。

在北京南向阳台的链条里，如果从实用性讲，应该是：内置阳台（封闭、计一半面积）＞防火挑檐（不封闭、不计面积）＞开敞阳台（不封闭、计一半面积）＞奇偶阳台（不封闭、不计面积）。

0255地块和梧桐府的开发商有血缘关系，一个是大兴城建和大兴集地联合体，一个是兴创置地。

它们的最终持有者是大兴区国资委，也是大兴新城土拍最大的兜底者。

在大兴新城片区，这种有血缘关系的楼盘还有很多。如：兴城之星、0007地块、京玺、0021和0022地块，大红门的元启、6030地块，等等。

只不过，梧桐府里还混杂着民营包工头的基因。

它的项目公司为北京兴城发展建设开发有限公司，由大兴发展集地和大兴城建，分别持股84.1561%和15.8439%%。

大兴发展集地由兴福临空和万兴建筑集团，分别持股51%和49%。大兴城建、兴福临空由大兴国资委全资持股；万兴建筑则是一家民营建筑商，实控人为董事长吕保明，持股约95%。

换句话说，梧桐府里有约41%的民营资本。梧桐府东北7.4公里处的0021、0022地块，也是大兴发展集地的，在2025年1月27日以23.2亿元拿下，尚未公布总平图。

吕保明做甲方，意在甲乙方通吃。

2025年2月13日，梧桐府领取了样板间的施工许可证，北京兴坤建筑有限公司中标，中标价937.6607万元。

有媒体披露，兴坤建筑大股东吕海生，疑似为吕保明近亲属。

截止目前，梧桐府的总包商还没有披露。它在3月27日发布了总包商招标公告，预算金额10亿元。

一、平民大平层豪宅

梧桐府总用地面积约4.94公顷，规划地上建筑面积约8.15万㎡。

北边0003地块容积率1.6，地上建面3.99万㎡，规划8栋6-10层洋房；南边0011地块容积率1.7，地上建面4.16万㎡，规划8栋6-10层洋房。

两地块中间隔了一块地，楼栋规划很相似，大门都在东边。

它有六款户型：168平米38套、174平米38套、199平米56套、205平米56套、215平米80套、222平米136套。

梧桐府最近的参照系，是东面100米的兴城之星，他们中间是绿化带。

兴城之星由中建三局和兴创置地联合打造，于2024年3月开盘，供应242套，网签203套，成交均价4.48万元/平米，总成交价16.42亿元。

它取得如此好的成绩，堪称奇迹。有人称之为“荒郊大平层”，但花姐更愿意称之为“平民豪宅”，花不到1000万元，就可以住上200平米大平层。

梧桐府和兴城之星位于大兴新城西片区，在永定河东岸，紧邻京沪高铁西侧，地处南五环与南六环之间，目前周边比较荒芜。

有了兴城之星的成功，梧桐府跟进做大平层，但户型做了差异化。兴城之星有四种户型：150平米、180平米、230平米和270米。

花姐预计，梧桐府的售价和兴城之星差不多。但兴城之星是中建三局建造的。

二、户型敌不过兴城之星

和兴城之星相比，梧桐府的户型差了许多。

它的六款户型，是清一色的四叶草设计，南向只有三面宽，而兴城之星全部是南向四面宽户型。

拿梧桐府222平米和兴城之星230平米户型作个对比。

1、进深面宽比。兴城之星是0.6，梧桐府是1；兴城之星面宽20米，梧桐府只有13.95米；

2、客厅。梧桐府只有6米，兴城之星达8米。梧桐府的客厅南面很杂，有一扇通往阳台的门，动线也混乱；

3、赠送面积。梧桐府南向为奇偶阳台，宽1.6米，面积10平米，全赠送；北面开敞阳台7.52平米，送一半；南向赠送一个飘窗。

兴城之星南向赠送2个飘窗，北面设备阳台长4.7米、宽1米，全赠送。从赠送面积量的角度看，梧桐府强于兴城之星；

4、通透性。梧桐府为四叶草户型，北面是厨房；兴城之星的厨房在侧面，完全南北通透；

5、次卧。梧桐府次卧的私密性较差，从阳台可以看卧室内，卧室也没有落地窗，比较压抑；

6、家政间。梧桐府没有独立的家政间，洗衣机在公卫外面；兴城之星有独立的家政间，还有一个保姆独立进出的门；

7、玄关。梧桐府没有玄关，私密性差；兴城之星有二进门的感觉，私密好。

从户型上，兴城之星压倒性超越了梧桐府。甚至，兴城之星的户型，在周边还没有超越者。

三、奇偶阳台的两大问题

奇偶阳台，是比较鸡肋的。

除了梧桐府，北京奇偶阳台的楼盘还有：大兴区的京玺、元启（刚改规划）、0255项目部分楼栋；丰台区的城建玺院、中海永定玖里；石景山的中海长安源境、中海长安玖章；昌平区的龙湖观萃。

奇偶阳台的问题有两个：隐私差和光线差。

先来看隐私问题。

阳台错层设计，意味着楼上斜上方的人在阳台，可以看见楼下阳台的动向，甚至可以看到斜下方的客厅、房间情况。

再来看光线问题。

梧桐府的阳台宽1.6米，紧挨阳台的下一户，挡光。

正是因为阳台伸出太多，会影响光线，好房子正常要求阳台最宽不能超过1.8米。

有关梧桐府的奇偶阳台，还有一个小问题。

按照它的宣传，外立面的灵感来自北京SKP：弧形的造型，导致阳台上有落灰尘的死角，藏在阳台门的背后，从客厅看，一目了然。

另外，由于奇偶阳台挑高6米，即便想封阳台，也没有可能。

花姐点评：

梧桐引凤。

《诗经》有云：“凤凰鸣矣，于彼高岗；梧桐生矣，于彼朝阳”。

梧桐府的案名很有寓意，希冀每一个购房者是入巢的凤凰。

但是，梧桐府的巢，是否让“凤凰们”满意呢？

地铁在哪里？商业配套在哪？学校在哪里？医院在哪？

这些，花姐相信，未来一定会有。

不过，它是否值得等待？每一个人的人生，能有几个十年？