华润臻澐与建发海晏暗战：总平图有多处硬伤

房财经网 北京海淀朱房村双子座，有了新消息。

4月23日，华润臻澐和建发海晏同时发布了总平图反馈意见。

它们分别收到38条和39条反馈意见。即便有的公众提问语句不通顺，也原封不动刊发出来。

和一些顶豪相比，这个反馈条数不算多，开发商也非常有耐心，逐一进行了回答。

这在北京楼市里不常见。一般是总结式地提炼一些关键问题作答。

在整个开发流程里，总平图反馈是重要一环。如果顺利接受群众的检阅，就可以拿到建筑规划许可证。之后，才可以去拿施工许可证、预售许可证等。

拿地已3个月零21天，华润臻澐和建发海晏的开发速度慢了一拍。当然，期间有个春节耽搁了。

它们是天生的对手。

1月2日，"华润置地+招商蛇口+中铁置业"联合体，以91.52亿元拿下0029地块，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米；建发房产以90.4亿元拿下0030地块，溢价25%，楼面价9.51万元/平米。

但凡双子座楼盘，必须直面一个很现实的问题，如何尽量让产品差异化。

它们不像功德寺双子座，越秀地产在两边都持股，董毅还兼法人、董事长，可以全面统筹。即便如此，也有近六成户型面积段是打架的。

华润臻澐和建发海晏的战争，不可避免。

在卖房之前，它们最大的攻伐，就体现在总平图上，藏了很多包袱。

花姐甚至觉得，它们都悄悄地在给对方提意见，问题实在太专业了，事无巨细，让猫腻无处遁形。因为，反馈意见，是一条“攻击”对方的阳光大道。

不过，这次群众的反馈意见，也意外暴露出两家开发商的小心思。

下面，花姐带大家来欣赏群众的提问水平，以及开发商的解答能力。

1、有关阳台问题

海淀区是北京“好房子”最后的堡垒。华润臻澐和建发海晏虽然地价高，但也没有开绿灯，没有阳台。

华润臻澐的答复是：没有开敞阳台，只有一个设备平台，不封闭；没有花池、防火挑檐，但承认有"飘窗"。

建发海晏也作了相似的答复，但对飘窗问题，没直接表态。从图纸上，海晏的飘窗送得更多，因为有一些是L型。

另外，海晏的东大门疑似设置了风雨连廊。

2、有关窗户对视问题

建发海晏的L型飘窗很多，3#、5#、6#、10#、11#、14#、15#，且楼间距不足18米。

虽然它的“外窗设置内置格栅做防对视处理”，但依然存在隐私问题。

海晏做了调整，将3#、5#、7#、11#、15#住宅楼，与相邻楼栋不满18米卫生视距的外窗，设置为磨砂玻璃悬窗。

如此一来，这些楼栋的窗户通透性就大打折扣，只确保了6#飘窗没变。它是楼王中的楼王，单套面积320平米。

3、有关消防通道闭环问题

在消防通道设计上，海晏和臻澐有个共同点：小区的消防通道有两个闭环。

一般而言，每个小区的消化通道只有一个环线。即便是中海丽金府，近几年单幅占地最大的豪宅，也只设了一条消防通道。

海晏给出的解释是：街区内的道路应考虑消防车的通行，道路中心线间的距离不宜大于160米。项目南北组团的两条消防车道，道路中心线间距离最远处约107m，符合规范要求。

但实际上，原因是中间有大规模下沉广场阻隔，没法实现闭环。臻澐也存在这个问题，只是没有被反馈意见。

一个小区有两个消防通道，最大的不利是，业主们散步不是很方便，还要跨过小路去另一个通道。

4、有关大门高度之谜

建发是大门专业户。

海晏也拿出了近100平米计容面积做大门，高8米。因为是单层建筑，符合规范。而丰台的建发金茂观宸的大门更夸张，高达10.8米。

但它没有公布大门的装饰架构高度。

反倒是臻澐被问到了，答复东大门高8.4米——和海晏有的一拼，南大们高6.7米。

大门过高，会影响北面楼栋的采光，也是有点膈应的。

臻澐的东大门有点小问题，人行和地库出入口在一起，不太安全。而海晏的大门口，只有人行道，不走车。

在大门设计上，海晏胜臻澐一筹。

5、有关开口问题

臻澐的大门设在东面，紧挨着海晏，即便海晏有两个消防通道和一个车库出入口。

这是最佳选择。如果臻澐的大门设在西边，意味着西边200米外高度的噪音，直接冲大门。况且，大门在东边，离商业配套也近些。

或许，海晏知道臻澐的这个选择，特意在临臻澐这侧的马上路设置了两个配电室，且开了五个对外开口。

如此以来，海晏至少有8个开口对着臻澐，存在交通隐患。

经群体提醒，海晏不得不将配电室的五个开口对内设计。但这样，会占用绿地。

6、有关出租车站问题

群众的眼睛真是雪亮的。

他们发现，海晏的出租车站在西北口。而海晏的两个大门，一个在东，一个在南。

难道下车之后，业主还要走100到200米进门？十分不方便。

设计师稍微动点脑子，也不至于把出租车站设在那么遥远的地方。

海晏改正了，将它从西边角移到南大门旁。花姐认为，可能会设在大门的东侧。

臻澐虽没这个问题，但图纸上没标出租车站的位置，设计师漏了？

7、有关地下电动自行车位问题

有关电动自行车停车问题，海晏和臻澐的做法截然相反。

臻澐停地上，在7#北面；海晏停地下，在4#北面。

海晏4#北面，设置了一条非机动车坡道。但是，这个坡道离右边的机动车车库出入口太近，存在交通隐患。

从这个角度看，4#紧挨电动自行车车库，如果你在意，就不要选择了。

8、有关化粪池与燃气调阀箱距离

臻澐西北角3#北面的化粪池与燃气调阀箱，实在太亲密了，相隔差不多仅1米。

有人指出了这个问题，存在安全隐患。

臻澐也意识到这问题，把两者隔开了4米。

9、有关消防通道被绿地侵占问题

臻澐6#北面，有一个生活垃圾分类收集点，其南面莫名其妙设计了一块绿地。

这块绿地，竟然把消防通道隔断了。

消防是大事，马虎不得。

10、有关自行车位影响消防问题

臻澐和海晏还有一个共同点：自行车停车位，设在楼栋与消防扑救场地之间。

有人提出这个会影响消防扑救。

臻澐答复：不受影响。

11、有关东西楼间距过密问题

臻澐的1#和2#之间，楼间距非常之密，只有3.5米。

虽然它符合设计规范，但一般而言，4米已经是极限了。

不论海晏还是臻澐的其它楼栋之间，也只有那一处是3.5米。

12、有关海晏13#东侧开窗问题

海晏的位置很特殊，东面有一条绿化带，把它用到了极致。

在东南角的13#，距离绿化带只有0.48米。

由于太近，就存在隐私、安全隐患。

有群众提出来，海晏表态，13#首层山墙东侧不开窗。

13、有关河道保护线退线问题

按照土地出让文件，臻澐和海晏的南面有一条清河的河道保护线，宽7-16米，建筑应设置在保护线以外。

但这条保护线的7-16米，具体的位置，没有公示。

这导致臻澐和海晏的退线距离不一。

海晏16#的退线为6.89米，15#退线8.44米，14#退线15.12米，13#退线13.68米。如果按照土地文件，是不符合规定的。

海晏没有正面回答，只是把保护线内的首层窗井进行优化调整，大概率会设置在楼栋北面。

北京规自委海淀分局方面补了一句：涉及清河保护线事宜具体以水务部门意见为准。

但臻澐的退线，似乎更规范，最短8.22米，最长是超过16米。

有关河道保护线问题，海晏应该搞定了水务部门。

14、有关噪音问题

臻澐帮海晏挡住了京新高速和铁路的噪音——距离200米左右，下午噪音60分贝左右。

但南侧的五环高架对它们都有噪音污染——距离170米左右。

花姐相信，现在每一座豪宅的隔音，都不是问题，三层四层中空玻璃。

最大的问题是，小区内的噪音无法隔绝。家是宁静的，小区没有宁静。

15、有关城市风貌问题

建发以开发中式建筑见长，据称是“王府中式豪宅”，这一点，从飘檐屋顶就可以看出来。

土地出让文件显示，“朱房地区以现代建筑风格为主、可适当结合新中式风格”。

海晏答复是：自己的建筑属于现代新中式风格。

的确，建筑风格这种东西，无法量化。土地出让文件的规定，也是模棱两可。

但有一点是可以肯定，屋顶太大，无形中缩短了实际的楼间距，采光上自然也受点影响。

臻澐的社区，应该会比海晏亮堂一些。

花姐点评：

群众给臻澐与海晏反馈的77条意见，大部分很专业。

花姐读完，有一个最大的感受，很多设计，是“明知故犯”。

背后的原因，是想“绵里藏针”，还是应了那句话，世界就是一个巨大的草台班子。

它们毕竟是卖13万元/平米的顶豪，道理上不应如此。

最后，花姐恭喜臻澐与海晏顺利过关，拿到规划证后，开启下一轮厮杀。