北京隅西颂，暴露两个隐秘问题

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

金隅嘉业的动作稍慢了些。

4月21日，北京隅西颂取得预售许可证。距离拿地时间过去170天。

它的对手，建发金茂观宸比它晚一个月拿地，拿证却早了一个月，且已经开盘。

金隅嘉业这种慢，不是个案。

去年11月5日，它拿下通州区土桥的金隅花溪云锦地块，至今未取证。和它差不多时间拿地的招商云璟揽阅，今年2月22日拿证，已网签133套，去化36.24%。

形成这种反差，王明昌是有责任的。他是金隅嘉业的法人、执行董事。

王明昌的优缺点很明显。

他善于做棚改、回迁房工作，但操盘商品房，似乎不太熟练。用金隅内部人的话来说：很久没有打过仗。

一般而言，北京地产商拿地后开盘时间为3至6个月，金隅嘉业属于踩线的那个。

它是金隅地产集团旗下的开发平台之一，另一个是金隅地产北京公司，由王亮领衔打造了北京隅东序。

如果按照北京隅西颂的营销话术，那一定是：慢工出细活。

如今，它拿了证，意味着开盘时间也就近了。

从拿地时间上看，西颂的最大对手是观宸，在它的东南4.9公里新宫地铁站旁边。（进购房交流群，请加花姐微信：louhuar007）

实际得房率优于观宸：90%-99%

西颂是一个中型楼盘。

预售许可证显示，它共计7栋住宅楼在售，439套房源，准售面积合计5.39万㎡，拟售均价8.75万-9.22万元/㎡区间。

它的主要面积段约为112㎡/108㎡/118㎡/123㎡/154㎡三居四居，另有少量顶退户型，产权得房率在73.66%-84.4%之间。

得房率具体是：1#75.8%、2#77.3%、3#73.7%、4#79%、5#77.7%、6#73.66%、7#84.4%。7#得房率高，因为是9层洋房，一梯两户。

西颂这个得房率，整体算比较正常，但3#和6#稍微有些偏低了。

好在，它有超大的赠送。

西颂南向全设置了内嵌阳台，宽1.5米，送一半面积，阳台可封闭；内嵌阳台的南面，还送了一个宽0.7米的花池阳台；北面设置两个设备阳台，全赠送，1-1.8米。

以150平米户型为例，四室两厅两卫，南向三面宽，内嵌阳台送9.15平米、设备阳台送5.9平米、花池送约3平米，共计赠送18.05平米。

这让该户型的实际得房率，达到了91%；而7#洋房得房率，更是能达到99.3%。

由于观宸的内嵌阳台也是宽1.5米，但没有花池赠送。在赠送面积上，是输于西颂的。

但观宸有两类户型和西颂有差异化，它有72套132-136平米户型和50套165平米户型，其余面积段，则是直接竞争的。

定价取对手中间值，约8万元/平米？

西颂开盘卖什么价，是个关键。

观宸的成绩，对西颂而言就像一面镜子。

截至4月23日，观宸网签78套，成交均价7.9万元/平米，成交金额7.62亿元。这是开盘一个月零一周的成绩，还算不错。它开盘的宣传口径是，卖出270套、22.43亿元。

观宸的楼面价为4万元/平米，缝差有3.9万元/平米，利润是蛮丰厚的。

每一个楼花都是独一无二的，很难完全对比。

1、地理位置上，西颂强于观宸，更贴近南四环，但观宸离地铁站更近——离4号线新宫站C口不足200米。

2、从居住舒适度上讲，西颂容积率2.5，东边有个1.9万平米公园；观宸容积率2.0，东边是一块空地，大概率也是个住宅项目。

3、配套方面，观宸是强于西颂。观宸西面有大悦春风里，北面不远处有万达广场，而西颂边上鲜有大商业。

4、如果从开发品质上讲，观宸胜于西颂。观宸是由建发房产+中国金茂两家全国性开发商联合打造；而金隅嘉业的品牌影响力，逊了一筹。

以观宸和中建云境的价格做参照，西颂仍是一个利润可观的楼盘。其楼面价为约5万元/平米，如果取观宸和中建云境的中间值，卖8万元/平米缝差也有3万元/平米。

这样一来，西颂西南1公里的中建云境就难受了，顶着8.08万元/平米的价格，截至目前网签181套，开盘13个月，去化率21.6%。

存在两个隐形的问题

回到西颂本身，购房者该如何选它？

它的优势，被讲烂了，几乎千篇一律：高赠送面积，双大门，下沉会所在小区中央，东面有一个1.9万平米的公园，等等。

花姐讲讲有关西颂两个隐秘的点。

1、在公园上大做文章

它流出了一张户型配比图，上面显示了园林景观。在小区的东面，有两个疑似通往公园的入口，花姐用红色色块做了标记。

这扇小门可通往东边公园，西颂的置业顾问会当重点，向每个购房人说，但拿不出公开文件。

事关公园开口问题，是需要通过有关部门审批的。如果没有审批文件，一旦开口，就违规了。

花姐建议，购房者对开发商的这个口头承诺持谨慎态度，如果审批能下来，权当作是意外惊喜，别太当真。

2、西南角有个百米高的遮挡物

西颂的总平图，画得很巧妙。

东南西北四个方向，只标出了和南向现状住宅楼的距离，刚刚满足日照比1.7的最低要求。

它的西面标了三个建筑，加油站、站房和办公商业楼，没有标距离。尤其是，办公楼只露出一半，上面写了一个关键的数字：23F、H=116.55m。

这个办公楼，即2016年建成的诺德中心A座。它距离西颂6#75米，距离7#97米，距离3#、4#约100米。

在冬天的下午两点以后，诺德中心会对西颂3#、4#和6#的日照，进行遮挡。

这一点，如果有兴趣购买西颂的网友，可以找花姐分析选房攻略，加微信：louhuar007。