中建智地112亿元拿地，早就“内定”了

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央企中建智地财大气粗。

6月12日，它以112亿元拍下北京朝阳区三地块“巨无霸”项目，涉及酒仙桥、前苇沟、电子城三大重点区域，总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万平方米。

十分神奇的是，中建智地拿下这些地块，没有对手，而且是以底价成交的。

有人怀疑，这是中建智地的一次勾地行为。在北京，它与中建集团旗下的兄弟地产公司招拍挂拿地不同，勾地是最擅长的。

但勾地，须要打通“地头蛇”的关系网络。

半个月前，中建智地已经搞定了一切。5月24日，北京兴阳房地产开发有限公司（简称“兴阳地产”）悄然成立，注册资本1亿元，法人樊飞军——中建智地董事长。

这个新公司有两个股东，中建智地持股97%，北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司（简称“朝阳城开”）持股3%。后者为朝阳区国资委企业。作为“地头蛇”，朝阳城开象征性地入点股。

此番操作后，北京首次采用住宅用地、产业用地和商业配套用地一次性组合供应的方式，就坐实了。

中建智地和朝阳城开，各取所须。

实际上，早在五一节过后，这三块地就已经预挂牌了：

1、酒仙桥地块（1019-0005、0006、0007）建设用地面积约4.17公顷，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地；商品住宅指导价，住宅期房指导价125000元/㎡；

2、孙河乡前苇沟地块（3006-006、008、009、010、011）建设用地面积约8.25公顷，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地，住宅期房指导价79800元/㎡；

3、中关村朝阳园北区地块（2905-0017）建设用地面积约3.28公顷，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。

根据规划文件，地块住宅部分起拍价格91.76亿元，公建部分起拍价格20.23亿元，设定合理上限价格128.8亿元。但最终，是以112亿元底价成交。

从表面上看，这是公开挂牌，但中建智地已经提前行动了。

在兴阳地产成立的第四天，它已经启动了酒仙桥地块和孙河项目的方案设计、监理服务等招采工作，预计招标公开发布在6月30日和7月1日，甚至连预算金额都标出来了。而中关村朝阳园北区地块尚未有动作。

这意味着，那三块地还没开拍，就被兴阳地产“内定”了。不仅是内定，而且开发工作已开展地如火如荼。

当中建智地联合朝阳城开拿地后，很多人把目光聚焦在酒仙桥地块上，那里能卖12.5万元/平米？有人质疑它，质疑其价格高出周边房价太多；有人吹捧它，认为其产品将如何媲美融创壹号院、缦合北京。

花姐想另辟蹊径来解读，为何中建智地会有如此大手笔？中建智地的财务状况到底如何？

大家对中建智地最大的印象，莫过于半年前的两场高规格发布会，在北京水立方，请了一众明星站台——陈建斌、濮存昕等，主打文化地产，耗费巨资。

中建智地是中建一局房地产业务的统一经营运作平台。截至2022年末，中建智地总资产为358.50亿元，总负债为283.55亿元，负债率795；2022年度实现营业收入113.24亿元、净利润6.92亿元，净利润率仅为6%。

近几年，中建一局不断提升房地产开发比例，2020年占总营收比例仅1.11%，2021年提升至4.49%，2022年提升至7.8%，2023年占比升至9.38%。

以前，中建一局和其它7个兄弟局，都是干乙方的。这几年，民营房企纷纷倒下，央企机会来了，尤其是中建系尝到了做甲方的味道，各局旗下的地产平台进行赛马，中建智地就是其中一份子。

狂飙之下，中建一局出现了增收不增利、负债攀升的现象，主要表现在两个方面：1、2023年营收从116.78亿元升至142.12亿元，但净利润从2022年17.57亿元下降至2023年13.70亿元，毛利率从2022年的22.44%下降至18.74%；2、负债总额从2022年的299.49亿元攀升至2023年313.28亿元，负债率从78.2%攀升至81.5%。

硬币有两面性。

中建一局对中建智地的投资是大赚的。从长期股权投资看，它的投资成本为115,351,777.06元，截至2023年末，这个数字变成了4,715,351,777.06，涨了300%。

这一结果，是中建一局董事长吴爱国乐见的。中建智地两次盛大地发布会，他都亲自到场了。