印香山股权真相

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5月份，印香山新增网签8套，开盘半年共计网签10套，待签89套；5月份，香山樾新增网签22套，开盘7个月共计网签89套，待签351套。

这两个海淀四季青板块豪宅，是面对面的对手。一个11.77万元/平米，单套总价2650万元起步；一个单价12.23万元/平米，单价2000万元起步。

丰收了，越秀地产北京总经理董毅发出微信朋友圈，香山樾位居豪宅成交榜首；天恒正同董事长周兴却没有这个兴致。

花姐了解到，印香山不仅有人退房，还有置业顾问跳槽去了。

同在香山脚下，两个豪宅的境遇竟是如此不同。印香山到底发生了什么？

从它披露总平面图开始，花姐就一直跟踪它，包括东偏南30度朝向，西面离山体只有4米，户型四面宽很优秀，整个小区配套不足，预售证拿下后，长达5个月只网签2套，广安控股没有入股，注册资本仅1000万元，还有没有披露的坟地，等等。

印香山的优缺点，一目了然。当然了，拿它与香山樾相比，萝卜白菜各有所爱。

令人担心的是，印香山陷入了一个怪圈：股东迟迟没进入，团队信心受影响，购房者更是不敢买。

去年6月，天恒置地以19.55亿元的价格拿下印香山地块，楼面价8.96万，溢价率达15%。3个月后，广安控股旗下的广安置地与天恒置地签订了一份合作协议，双方共同控制北京恒海瑞诚房地产开发有限公司（即，印香山）。

到了年底，恒海瑞诚那则挂出去募资45%股权的信息，至今杳无音讯了。

花姐相信，国企是最讲信誉的。更何况在印香山案名揭晓时，天恒置业集团党委书记、董事长刘戍东与广安控股集团党委书记、董事长易勇一起站过台。这两个集团，最终出资方为北京西城区国资委。

关于印香山，两家国企对它到底做了什么？花姐找到了一些蛛丝马迹，虽然明面上，它的唯一股东就是天恒置业集团旗下的天恒正同。

先来看天恒置业的实力。2023年报显示，它的营业收入85.32亿元，净利润亏损1.07亿元，归母净利润2622.02万元。这已是它连续两年录得亏损，2022年净利润为-15.21亿元。它的总资产777亿元，负债率79%，手握现金及现金等价物85.55亿元，现金短债比仅0.85。2024年1-3月，它的营业收入3.52亿元，同比下降92.76%；净利润-1.37亿元，归母净利润-1.23亿元，仍处于亏损状态。

再来看广安控股的实力。2023年营收38.64亿元（其中房产销售收入36亿元），净利润亏损58.81亿元——发生亏损超过净资产规模10%，主要是大栅栏 C3H 地块计提减值准备57.22亿元。而2022年营收8.3亿元，净利润为1480万元；截至2023年底，它的总之成565.85亿元，负债率74.5%，手握现金42亿元。

这两家企业都是亏损，天恒置业和广安控股的现金加起来有127亿元，实力可以。

一个奇怪的现象是，虽然恒海瑞诚显示的唯一股东是天恒置业方，但它却没有被天恒置业纳入合并范围，天恒置业和广安控股对它各有50%表决权。原因在于，它们签订的那份合作协议。

因此，恒海瑞诚只能算作是天恒置业的合营企业，2023年对它的投资损益为-625.7万元。

由于恒海瑞诚的注册资本只有1000万元，天恒置业对它投入的资金，算作借款。截至2023年底，天恒置业对恒海瑞诚的其他应收款为14.9亿元，其中借款11.52亿元——从2023年11月至2025年12月、利息2971万元。

广安控股亦然。它给印香山有一笔"外部借款”，共计9.42亿元，款项性质是工程垫款。此外，印香山还占用了广安置地3731万元资金。

为了筹措资金，2024年1月4日，天恒正同将恒海天诚房地产全部股权质押给了华夏银行北京怀柔支行。股权一质押，印香山的股权变更就更难了。

综合来看，印香山股权之谜逐渐明朗，虽然广安控股名义上没有成为股东，但在默默地为印香山输血。天恒置业没有把印香山的注册资本放大，也是以借款的心态在做这个项目。

这个做法，天恒置业和广安控股都很安心。从天恒置业的财报上看，最大的亏损也只有1000万元，尤其是广安控股，成了印香山的债权人。

它们都打着自己的小算盘，心怀鬼胎。