12月首拍、46亿起拍：分钟寺商住组团

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10月27日，丰台分钟寺0519组团（0105、0108住宅+0104商业+0101停车场）预申请“丝滑转正”。

定于12月1日出让，起始价46亿元，预申请保证金1000万。

文件明确“优先现房销售”——这是828新政后，三环边第一宗成规模商住混合现房地块。

底盘数据先摆清：

总用地7.11万㎡，总建面13.17万㎡；

住宅两宗：0105（1.76万㎡、4.2万㎡、容积2.38）+0108（2.49万㎡、5.74万㎡、容积2.3），合计9.94万㎡、限高80米；

商业0104：2.3万㎡、限高24米，绿建三星、层高≥9米，做仓储式超市结构；

停车0101：9285㎡，230+车位、800+地下车位、地库≥4万㎡；

住宅起拍楼板价口径有两种：仅住宅部分4.27万/㎡，含商业停车综合4.63万/㎡。

调规后“更可算账”。

5月首挂只有单块住宅（4.62万㎡）无人激活；本次把东侧0108并进来、住宅翻番，再打包商业+停车形成TOD小街区。

关键财务缓冲在于：商业、停车场由区政府指定企业按成本价整体回购、长期自持——最烧钱的两项配建能回血，4公顷绿地仍无偿代建、15米街坊路无偿移交。

现房销售下，开发商不用把配建纯当沉没成本，资金峰值被削平一截。

产品红利给到“抬板+实景”。

文件允许抬板平台、风雨连廊、首层邻里空间，丰台继京华曜、澐玺后再添三环抬板盘。

现房逻辑里，得房率和实景园林直接等于折扣权，分钟寺新盘可借立体空间把使用率拉到90%+，对冲“豪宅三兄弟”二手价回调的压力。

历史锚点决定定价天花板。

2020年合生180亿包圆分钟寺三子，楼面6.7万—7.6万/㎡，天誉/缦云/东叁金茂府曾挂12万+；如今天誉二手主流8.8万—9.5万/㎡，板块预期已重估。

新地4.27万楼面+建安精装（约1.5万—2万）+抬板增量，可售成本6.9万—7.4万；市场预判实收8万上下才有流量，冲9万需强产品溢价。

谁会拿？算的是“低周转现金流”。

46亿起拍、现房销售、回款周期2.5—3年，民企难独立扛；适合有低融资成本、懂街区统筹的央国企（传闻有央企激活）。

比纯刚改盘利润厚，但比当年三子更考“商业兑现+公共空间运营”。

分钟寺不是“南城豪宅重启”，是现房新政下三环稀缺地用“商住打包+成本回购+抬板产品”重做一遍资产负债表；

12月1日谁举牌，决定的不是地王归属，是北京内城现房盘的新定价锚。