北京第十三轮4宗地，写的是现房时代的拿地新算法

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10月27日，北京规自委发布2026年第十三轮拟供应商品住宅用地清单。

通州、大兴各2宗，土地面积约28公顷，规划建面约44万㎡，拟于近期挂牌。

清单里没有一宗城六区核心地，容积率从1.0到2.0梯度排布——这不是随机放地，是现房销售制度下供地模型的显性切换。

先看四块地的“财务底色”：

通州潞城东堡四村地块：10.14公顷、建面18.25万㎡、容积1.8，紧邻6号线潞阳站；

副中心1202街区地块：4.39公顷、建面8.77万㎡、容积2.0，邻7号线群芳站；

大兴新城西片区地块：5.23公顷、建面5.24万㎡、容积1.0，邻规划R4支线/R6线芦城北站；

大兴生物医药基地D组团：8.10公顷、建面11.34万㎡、容积1.4，邻4号线生物医药基地站。

四宗地全部贴轨道微中心，但轨道兑现分两档：3宗踩已运营地铁，1宗（大兴西片区）押规划线路——后者想象力大，变量也大。

核心逻辑在“资金占用”重算。

8·28后新出让宅地优先现房销售，预售也需封顶；按揭等竣工备案才放，房企自由现金流转正从“拿地后1年”拉到“2.5—3年”。

核心区单宗货值高、地价款大，现房模式下资金峰值陡增，放核心地=放大价格预期波动+放大房企资金风险。

于是供地主动“降单价、降总货值、提配套确定性”：

避开核心区巨无霸；

选轨道已通或接近通车的成熟片区；

容积率压到1.0—2.0，做低密改善，客群画像清晰、去化可测算。

土地款本身也给了缓冲：首付不低于50%、余款两年缴清不计息，但开发贷+监管账户闭环，逼房企从“高周转算规模”转向“单盘算回款”。

对市场的三重新定价：

核心区新房更稀缺——在售盘稀缺性溢价抬升，二手次新锚更稳；

近郊轨道盘成主力货——通州副中心承接行政/文旅改善，大兴承接亦庄、医药基地产业人口；

产品从“卷户型”变“卷确定性”——谁靠轨道+商业+实景园林把去化周期压到最短，谁敢拿地。

变量也直白：大兴西片区1.0容积率是王牌，但R4/R6未通车，拿地折价里必须计提“轨道等待期”；潞城六环外1.8容积率，要靠副中心配套成熟度对冲位置偏远。

第十三轮供地不是“郊区凑数”，是北京把土地账本从周转率切换到现金流折现率——以后卖地看的是“这块地几年能签完”，不是“在哪、多大”。