朝阳TOP1：紫京宸园把“10万级豪宅”跑成现金流机器

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2026年1—9月，朝青板块黄杉木店南地块紫京宸园累计网签287套、4.64万㎡、金额44.82亿元，登顶朝阳区TOP1。

位列北京纯住宅金额榜TOP2（天朗数据；中指口径约45.7亿、排第三）。

土地底色是“联合体底价锁稀缺”。

2025年4月28日，中建智地+中国金茂+越秀+朝阳城发以126亿元底价摘黄杉木店包，住宅楼面约5.45万/㎡；南03地块交中建智地操盘，北01地块交金茂/越秀做“璞樾”。

紫京宸园占地5.43公顷、住宅建面14.03万㎡、容积2.6、15栋7—25层、813套，全四居133—278㎡+2套400㎡顶层，层高3.16—3.4米。

定价策略：备案挂11.9万，成交守9.7万。

首批拟售11.11万—12.65万/㎡，开盘实收约9.65万—9.75万/㎡（备案89折）。

133/145㎡走量（151套网签、均价9.48万），232/278㎡拔利润（37套、单价破10万），105套单价超10万、占比超三成。

套均约1560万，1000—1500万总价段158套，2000万+37套——不是顶豪扫货，是CBD/望京高管分批签字。

去化曲线靠“实景兑现”反转。

2025年10月首开官宣56.5亿，前期网签滞后被质疑；2026年5月园林/5700㎡宸CLUB会所开放，单月网签47套、7.69亿；

6月再签58套、9.04亿，连续霸榜朝阳。到9月末累计网签近320套、回款超51亿，去化近四成。

“联合开发+快转签”。

126亿地款由四方分摊，中建智地操盘不独占资本占用；南盘紫京宸园+北盘璞樾合计回款近98亿，已覆盖包内地价近八成。

现房/封顶预售压回款周期，紫京宸园用“宋式园林+高得房率（90%+）+实景示范区”把认购转成网签，比硬扛12万备案价更懂现金流。

紫京宸园44.82亿不是“豪宅又疯了”，是中建智地用5.45万楼面、89折实收、实景兑现，把朝青十年断供地做成10万级改善盘的转签样本；

买家买的是得房率和园林，开发商赚的是现房时代里“先签先回款”的确定权。