龙湖代建盘，隐藏了太多秘密

每一个楼花，都是独一无二的。

9月14日，北京规自委顺义分局，挂出了马头庄0503地块的设计方案。

这块地的主人，是银盛泛美，名不见经传。

一个多月前，它以7.07亿元底价，进京拿下0503地块，楼面价2.23万元/平米。市场普遍认为，这家辽宁水泥企业的背后，站着龙湖集团，贴牌代建。

在北京，龙湖代建业务干得风生水起。

从顺义的龙湖宸翰、龙湖宸裕，到昌平的凌云颂。当然，凌云颂算是个不成功案例，卖得不佳。

但，龙湖的金字招牌，对外地资本有足够号召力的。

这次的马头庄0503项目，将是龙湖代建的一个新案例。

银盛泛美背后的股东是：辽宁银盛水泥集团持股50%，辽阳泛美房地产持股25%，灯塔市银盛建衡矿业持股25%。

实控人名叫赵吉福。

到底银盛泛美会干得怎样？

答案，基本写在0503项目的图纸里。

五个特色设计点

马头庄地块的容积率，很低，只有1.2。

它占地建筑面积31686.04平米，建筑限高30米，形状方正，无配建要求。

即便如此，银盛泛美依旧选择做低密洋房，而不是叠拼。

从报规总平面图看，项目规划了11栋住宅，全部为5-7层洋房，整体呈中轴对称格局，大门在南面正中央。

这张图，花姐发现了五个特色点：

1：坡屋顶为主。11栋楼中，只有1号楼是平屋顶，其余9栋全部为坡屋顶。1号楼位于东北角，顶层向北退台，南侧女儿墙高2米，标准层层高3.1米。

为什么唯独1号楼不做坡屋顶？

答案是，受东南建面斜地形的影响，整个地块只能勉强装下4排房子。如果要满足最北一排退线要求，只能1#退台一层，而且做了平屋顶。

2、特殊的车库口。项目设置了两个车库出入口，但其中一个只有出口。

两个车库口都设置在东边平乐巷规划路上，靠南侧的有一个完整的车行出入口，北侧则是一个仅供车辆驶出的开口。

这种“一进两出”的车流组织，在北京楼市还是蛮少见的。

3、用足公用绿地。0503项目最南面楼栋，与绿地公园退线仅1.6米，人行出入口直接在绿化带上“开口”。

只要能顺利通过审批，那业主们就赚大了，穿过20米绿化带进家门。

4、两个人行入口连通。南 面和西面各设一个人行出入口，形成“双入口+下沉庭院”的归家动线，把架空层、风雨连廊、下沉庭院这些公区配置做足。

5、消防车道穿过风雨连廊。在9#西北角和东北角，高4.4米风雨连廊下，有消防通道穿过。

这种做法，顺义青年ONE序也出现过——风雨连廊高4.8米。

户型推测：120-180平米

马头庄地块的容积率只有1.2，那必须干大户型。

花姐经过经过简单计算：户均133.1平米。

它大致的户型配比是：120-122平米94套、占比39.5%；140-143平米120套、占比50.42%；180平米20套、8.4%；顶退户型4套，占比1.68%。

有关它的户型情况，花姐想剧透三点：

1、赠送面积

设计单位基准方中很会藏，10栋坡屋顶楼，丝毫看不出赠送的迹象。青年ONE序也是这么干的。

但，它在1#平屋顶上露出了一根线，是南向阳台的分界线，进深约1.4-1.5米左右，很有价值。

花姐推测，这个“阳台”很有可能，是时下最流行的“内嵌阳台+防火挑檐”组合。

以120平米为例，南向主卧是内嵌阳台——赠送一半，其余南向赠送为防火挑檐——全赠送；北面为通面设备平台——全赠送，全部封闭在室内。

2、层高

住宅的层高大致为，6#和9#楼王的层高为3.3米，其余楼栋的层高为3.1米。

首层架空层的层高大致为，6#层高为4.4米，9#层高为5.3米。

3、阁楼

0503地块的建筑高度没有做满30米，最高23.7米。但，这不是建筑的最高点。

由于它绝大部分是坡屋顶设置，花姐推算坡屋顶高度为4米——闷顶。预计顶楼可以全送坡屋顶空间。

4米高的阁楼，很有想象空间的。

售价在5-5.5万/平米

0503地块楼面价2.23万/平米，建安+精装+财务+代建费按1.5-1.8万/平米估算，其综合成本约3.8-4.0万/平米。

有了这个成本数据，它该卖多少钱合适？

先看看顺义楼市的层级：

1、顶豪层

1000万元以上的项目，卖的是中央别墅区，以及温榆河景观和终极改善。

北京润园取证10个月网签73%，是被央企品牌+实景园林托起来的。

2、中改层

400-700万元项目，卖的是成熟配套和性价比。

龙湖宸裕4.47-4.53万/平米的拟售均价，比马头庄楼面价只贵2万/平米。

这意味着宸裕的售价，对0503项目形成了安全垫，后者定价再低也低不过4.5万/平米。

3、刚改层

200-600万元的项目，卖的是地铁+高得房。

青云国樾6月开盘官宣去化超六成，是后沙峪上半年的成交王，但它是9-13层，不是5-7层洋房，跟马头庄是两类客群。

回到0503项目。天然偏向中改到高端改善，但没有地铁，距15号线后沙峪站约2.5公里。

若只按它的成本算，实际售价在4.5-5万元/平米，似乎是合理的。但考虑到周边的项目和银盛泛美的特点，或许要再高些。

花姐判断，0503项目最可能的定价区间，备案价应在6-6.5万元/平米；网签价5-5.5元/平米。总价应在600-1000万元。

如果高于6万元/平米，客户凭什么不选懋源云纪？

而如果定低了卖5万元/平以下，水泥老板进京拍地，图热闹呢？

花姐点评：

银盛泛美京城拿地，指望的是"低进高出"。

龙湖代建，赚的是管理费和销售佣金。

一个拿真金白银进场，一个敢拿品牌出来兑底。

0503项目能不能卖得动，关键看一件事：敢不敢贴着5万元/平米开盘。

这里，花姐想说，千万别学凌云颂——先定高、再降、再冷场。

0503项目所在的位置，有个“马”字，恰好今年是马年。

花姐希望它能一马当先。