华润万泉寺定名“北京澐玺” 6米抬板+澐系首进京

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9月10日，华润置地在深圳“重新定义CBD核心区”活动上，把沉了四个多月的丰台万泉寺0007地块案名亮出来——北京澐玺。

这是华润“澐系”（上海澐启滨江、深圳湾澐玺同脉）首次进京，落点选在西南二环—三环之间、丽泽商务区北区的万泉寺村棚改地。

土地账早已写死高端属性。

2026年4月30日华润以57.71亿元底价摘地，楼面5.85万/㎡；叠加无偿代建莲花河两岸约17公顷滨水绿地（成本约3.7亿），综合可售成本约6.2万/㎡。

地块占地3.95公顷，地上建面约9.87万—10.2万㎡，容积2.5—2.58、限高80米（局部近90），11栋17—25层、约500套，无保障房无回迁，纯商品改善盘。

真正被行业盯住的是“6米全域抬板”。

北排约6.5米、中部约6米、南侧略低于6米，整片社区地坪抬起，板下走车行、阳光车库、设备与社区服务，板上做纯步行园林、泛会所和下沉庭院；

西排6栋17层小高首二层架空，东排5栋23—25层大高层首层架空，西低东高错落，首层视野等效普通住宅3层以上，把内城低层潮、暗、吵的老毛病一次性打包处理。

出让文件本就要求“首二层共享开放+高窗墙比+现代主义”，华润用抬板把合规动作升级成产品代差。

户型与定价模型。

公开口径主力130—260㎡大平层（华润官宣偏150—260㎡），144/165㎡走量、180/260㎡压阵，预判开盘10—10.5万/㎡：130㎡约1300万级、260㎡楼王触3000万级。

5.85万裸楼面留约4.5万价差，但代建、抬板建安、万象城外溢溢价、丽泽五轨（14/16已通，11/丽金/大兴机场线在推进）和约27万㎡自持万象城，才是10万+的底气。

“丽泽三盘分蛋糕”。

中海丽金府（1060户、2026年8月网签约9.12万、去化两成多）拼交付确定性，保利太平桥（450户、2.0容积、120—180㎡全四居）拼低密与1100万级门槛，澐玺拼“澐系IP+6米抬板+万象城自持+莲花河界面”的顶豪叙事。

丽泽板块130—200㎡新房库存按当前流速要5—7年消化，澐玺不是抢现有客，是把丽泽改善天花板从9万抬到10万+，用500套纯大平层筛掉刚改。

变量很清晰：2027年4月约定开工、2028后交付的期房周期里，五轨与万象城能否如期兑现、首二层开放空间会不会拖垮物业运营、10万+实收能否顶住丽金府降价反压。

北京内城豪宅的下半场，澐玺先把“底盘”抬到了6米——后面比的不是谁更贵，是谁真能把抬起来的空间变成钱。

华润万泉寺定名“北京澐玺” 6米抬板+澐系首进京