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北京大兴区楼市，真是卷疯了！
7月24日深夜，21时46分，北京规自委公示了黄村DX00-0201-0209地块的设计方案。
两天前，招商蛇口以底价7.2亿元拿下它，打造揽阅系产品。
这种闪电出图的，还有同区域的绿城朗月和风——当天拿地、当天公示方案。
十分巧合的是，就在0209地块方案浮出这天，朗月和风领取了预售证。
这两个项目，相隔仅2.3公里，它们是天生的对手，相互在竞速，在拼抢时间。
为了避免直面竞争，绿城与招商蛇口，对它们进行了交叉持股。
即便如此，两个项目依然存在竞争关系。
晚到50天的招商蛇口，有后发优势，可以深度研究朗月和风后，进行差异化。
答案，藏在0209地块的图纸里。
首个带地铁的纯洋房
与朗月和风一样，招商蛇口选择了做“纯洋房”。
0209地块的用地规模约2万平方米，地上建筑规模3.6万平方米，容积率1.8，建筑限高60米。
但招商蛇口没有用足建筑高度，规划了10栋住宅，5F~11F，建筑最高36.15米。
确定好顶层设计之后，接下来是看如何排列组合了。
花姐从图纸里，读出以下几个关键信息：
1、配套与商业
将2600平米文化、体育、养老和助残设施（5F），以及2000平米商业(2F）设在东面，并与地铁连通。
它不仅增强了商业的人气，还阻隔了地铁4号线黄村火车站的噪音，也避免了住宅退线。
这个做法，与朝阳区太阳宫顶豪宸园139类似，被两层商业半包围。
2、西南退线
在地块西南面，整体退线了6米。大概率是为了规划中的地铁S6号线预留的。S6号线从密云北站至房山南关站，全线133千米，开通时间未定。
3、大门与停车位
大门设在北面，与大堂、下沉广场，风雨连廊、5#西面的首层架空相连，打造了一个完整的会所体系。
它与朗月和风相似，两个车库出入口分设在大门两侧，动线比较混杂。
此外，地上也设计了一些机动车位，大概率会在交付后，变成绿地。
4、小区抬高
0209小区内的整体标高，比周边马路抬高了1.3米左右，这是高品质住宅的象征，保护了业主的隐私。
如果让花姐来点评0209地块的独特亮点，那就是：
它几乎是北京楼市迄今为止，首个带地铁的纯洋房——与地铁无缝对接。而朗月和风，距离地铁4号线清源站，有1.3公里。
截至目前，北京与地铁零距离的楼盘，还有朝阳宸园139，西红门中建壹品未来元著和大兴集地021/022项目等。
前不久，招商蛇口在通州九棵树也公示一个纯洋房的图纸。
差异化竞争
透视招商蛇口0209项目户型之前，咱们先来回望一下朗月和风。
朗月和风共规划了388户，分四款户型：
86平米112套，占比28.87%；93平米164套，占比42.27%；105平米66套，占比17%；125平米46套，占比11.86%。
它给大兴区带来了首个南向内嵌阳台，进深约1.8米，封闭半送；北面设备平台，进深约1.5米，封闭全送；南侧还有飘窗赠送，其综合得房率在94%左右。
招商蛇口在依葫芦画瓢之际，面积赠送或再进化。
原因在于，楼栋排列上的差异。
朗月和风的楼栋以两排行列式排列，端户少，且无法做侧面飘窗。而0209是以梅花桩式排列，楼栋错开排列，端户多、飘窗自然就多了，且不影响隐私。
有了朗月和风先出招，招商蛇口选择避其锋芒，户型选择整体做小。
花姐推测，0209项目共有五款户型：
1、64平米两居、44套、占比11.7%；
2、70平米三居、92套、占比24.5%；
3、88平米三居、59套、占比15.7%；
4、93平米三居、139套、占比37%；
5、103平米三居、42套、占比11.1%；
招商蛇口推出了70平米以下两居，放弃了120平米以上的四居，主打纯刚需。
做刚需产品，招商蛇口在通州屡试不爽，在朝棠揽月推出的69平米小三居成为爆款。
这次，它要在大兴区复刻那个神话。
刨去配建的成本，0209地块的实际楼面地价与朗月和风差异不大，在2.3万元/平米。
朗月和风预售价为5.3万/㎡，预计实际售价在5万元/平米左右，这意味着，招商蛇口0209项目的上车价，仅为320万元左右。
品牌房企杀回大兴区
前几年，大兴区楼市也曾风光过。
如：御璟星城、大兴星光城、西红门橡树湾、中建玖合府等，房子都卖得不错。但，这已是过去式了。
现在，整个区域的楼市热度，萧瑟至极。
花姐观察到三个现象：
1、品牌房企退潮
在2022年至2024年，中建壹品、华润置地、中建玖合等品牌房企纷纷入局大兴，且很多地块是溢价15%出让，一片繁荣。
此后，拿地的主力军成了大兴本土房企。如：万象茗筑、梧桐府、沐春墅、义和庄052地块、大兴集体021/022地块，等等。
2、过于追逐大户型
大兴新城曾有一个豪宅坐标，兴创屹墅；再后来，兴城之星一售而空。
它们的表现，让大家赌大兴新城的未来，纷纷造豪宅。
结果，出现了三个特征：
A、成交低迷；B、有几个地块领了施工证，都不敢动工；C、开始纷纷调规。
3、供应量大
截至目前，大兴楼市在售楼盘和供地项目至少15个，待售房子超过6000套。一部分楼盘，只能等待奇迹的出现。
具体详情，大家可以看看下面这张表。
即便如此，日子还是要过下去，大兴区今年又推地了。
从目前浮出的朗月和风、0209地块来看，全国性品牌房企又重回大兴了。
为什么？花姐的判断是，大兴区给出了足够的诚意：
1、地价不断下探
朗月和风的地价为2.3万元/平米，它南面的兄弟盘晓月和风为3.15万元/平米。
2、赠送面积尺度更大
朗月和风到来之前，大兴楼市赠送面积羞答答，以奇偶阳台为主，连半计开敞阳台都罕见——沐春墅和未来元著有，北面即便有设备阳台，也是开敞居多——未来元著封闭。
现在，绿城和招商蛇口给大兴楼市——尤其是大兴新城板块，带来了新的解题思路。
这个思路是，将刚需产品做到极致，而不是总想着做大户型。
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