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北京大兴新城卖地，不按常理出牌。
今天下午三时，黄村DX00-0201-0209地块将诞生买家。
拿地者，已提前锁定为招商蛇口，仅它一家参拍，底价7.2亿元。
一个月前，招商蛇口就针对0209地块发过招标计划，后来换了主体，又重发了一遍。
拿下0209地块后，招商蛇口今年在京已获两子，缓解了地荒问题。
但，0209地块面市的时间，离绿城朗月和风实在太近了。
两块地相距只有2.3公里，入市时间相差仅50天。一般而言，至少须间隔180天。
它们的质素很像，容积率皆为1.8，都临近相同的铁路线：京沪铁路、京九铁路、京雄城际和京沪高铁。
最大的区别在于，0209地块与地铁4号线黄村火车站相连，而绿城朗月和离地铁清源路站1.3公里、交通不便。
近一两年来，大兴新城楼市一片萧瑟。
现在，招商蛇口与绿城必有一战，两个新盘针尖对麦芒，大兴新城板块是否会雄起一把呢?
三个关键指标
来看看0209地块的参数。
它用地规模约2万平方米，地上建筑规模3.6万平方米，容积率1.8，建筑限高60米。
东面与地铁4号线黄村火车站紧挨着，西南距离京九铁路110米、京雄铁路北京大兴站260米。
对这块地，花姐提炼了几个关键信息：
1、配建包袱
A、地上配建体育设施、文化设施各1000平米；地上养老和助残设施各300平米。
B、配建商业2000平米，其中地上地下各1000平米，并与地铁连通。这有点像西红门中建壹品6028地块，须配建地下3500平米商业。
仅这些配建，就耗费了0206地块3600平米地上建面。也就是说，住宅面积将缩减至3.24万平米。
2、退线问题
0209地块紧挨两条地铁线：现状4号线和规划S6号线。
它的红线与地铁4号线外轨中心线距离22米，由于A口建筑紧挨着，预计0209的东侧住宅，须退线10米。
规划S6号线在0209地块往南60米开外经过，不涉及退线问题，从密云北站至房山南关站，全线133千米。
3、高度宽松
0209地块容积率只有1.8，居然给出了限高60米的条件，给规划设计带来了很大的弹性空间。
反观绿城朗月和风，同样的容积率，限高36米。
强排设计推测
0209地块会出什么产品呢？
来回望一下绿城朗月和风，共规划了388户，分四款户型：
86平米112套，占比28.87%；93平米164套，占比42.27%；105平米66套，占比17%；125平米46套，占比11.86%。
它给大兴区带来了首个南向内嵌阳台，进深约1.8米，封闭半送；北面设备平台，进深约1.2米，封闭全送。
由于地块方正，加上三面被绿地公园包围，导致退线很小，打造了9-11层洋房，综合得房率，在94%左右。
0029地块与绿地朗月和风做出差异，花姐建议：
1、以地铁刚需为主，加大80平米以下的三居产品，填补大兴市场空白点，300万元出头，就可以上车；
2、放弃120平米以上大户型，大兴楼市的“豪宅”严重过剩；
3、在边户设飘窗，进一步增加得房率。朗月和风追求行列式排列，仅部分边户在卫生间处设置了飘窗。
据此，花姐做了一版0209地块的强排推测方案，仅供参考：
1、共计化规划7栋楼，其中两栋为15F，五栋为10F-11F洋房；
2、文化体育养老等配建，放在西面，可以阻挡铁路噪音，也方便出入；
3、东南角设商业，地上1000平米和下沉商业1000平米；
4、人行主入口在南面，北面和西面各有一个车库出入口。
不过，住宅地块离地铁过近，是一把双刃剑。
举几个例子：
中建智地太阳宫宸园139，从拿地到出图，就耗费了7个多月；即将入市中建壹品6038项目，也在前不久对规划图进行调整，主要与地铁相关；而大兴集地021/022项目，则迟迟未见动静。
有了这些案例，招商蛇口如何统筹好与地铁的协同，是为关键。
大兴楼市反转
前几年，大兴区楼市也曾风光过。
如：御璟星城、大兴星光城、西红门橡树湾、中建玖合府等，房子都卖得不过。但，这已是过去式了。
现在，整个区域的楼市热度，萧瑟至极。
花姐观察到三个现象：
1、品牌房企退潮
在2022年至2024年，中建壹品、华润置地、中建玖合等品牌房企纷纷入局大兴，且很多地块是溢价15%出让，一片繁荣。
此后，拿地的主力军成了大兴本土房企。如：万象茗筑、梧桐府、沐春墅、义和庄052地块、大兴集体021/022地块，等等。
2、过于追逐大户型
大兴新城曾有一个豪宅坐标，兴创屹墅；再后来，兴城之星一售而空。
它们的表现，让大家赌大兴新城的未来，纷纷造豪宅。
结果，出现了三个特征：
A、成交低迷；B、有几个地块领了施工证，都不敢动工；C、开始纷纷调规。
3、供应量大
截至目前，大兴楼市在售楼盘和供地项目至少15个，待售房子超过6000套。一部分楼盘，只能等待奇迹的出现。
具体详情，大家可以看看下面这张表。
即便如此，日子还是要过下去，大兴区今年又推地了。
从目前浮出的朗月和风、0209地块来看，全国性品牌房企又重回大兴了。
为什么？
花姐的判断是，大兴区给出了足够的诚意：
1、地价不断下探
绿城朗月和风的地价为2.3万元/平米，它南面的兄弟盘晓月和风为3.15万元/平米。0209地块的起拍楼面价，仅为2万元/平米——加上配建、会上浮一些，再创新低。
2、赠送面积尺度更大
绿城朗月和风到来之前，大兴楼市赠送面积羞答答，以奇偶阳台为主，连半计开敞阳台都罕见，北面即便有设备阳台，也是开敞的。
现在，这些都成了历史，好房子元素，正大踏步来到大兴楼市。
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