黄杉木店双子豪宅，价差太意外了

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

在北京楼市，有很多人盯着朝阳黄杉木店双子豪宅。

盯紫京宸园和璞樾的网签价。

截至10月21日上午，紫京宸园网签3套；签约面积412.22㎡，套均面积约137.4㎡；成交均价约9.37万元/㎡。

它们的详细网签记录是：

1、12#2单元701室，133平米，预售参考价11.08万元/平米；

2、13#3单元1202室，148平米，预售参考价11.8万元/平米；

3、7#1单元802室，131.5平米，预售参考价11.5万元/平米；

此外，它还有两套预订：13#2单元501室、145平米；7#2单元202室、172平米。

这3栋有成交记录的楼栋，并不在紫京宸园的核心，临东边的高压线或朝阳北路。

因此，花姐推断，9.37万元/㎡的网签价，并不能反映出紫京宸园的真实价格水平。

它的价格，应该还会往上走点。

而璞樾的价格也出来了，成交价9.82万元/平米，两比紫京宸园高出4500元/平米。这个价差，你觉得怎样？

兄弟推盘策略相反

为什么说紫京宸园的价格还没到位？

这与中建智地的推盘策略有关。

从领取的预售证看，紫京宸园先卖东边9栋，东边是高压线、南面是朝阳北路，先拿位置弱的产品出街。整体策略是：低开高走。

反观它北面一路之隔的兄弟璞樾，先卖西边6栋，远离东面的幼儿园和高压线。整体策略是：高举高打。

兄弟项目完全相反的策略充满深意，尽量避免打架。

璞樾的豪，更纯粹。它的面积分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米、258平米；

紫京宸园的豪，更全面。它的面积段分133平米、148平米、168平米、220平米、232平米、278平米和400平米。

从目前第一批次领取的预售证看，它们存在竞争关系的面积段，主要发生在140-160平米之间。

璞樾124套、紫京宸园193套，分别占比41.3%和34.53%。另有200-240平米面积段，璞樾有64套、紫京宸园有86套，分别占比20.8%和15.38%。

综合起来，它们至少有五成房源重叠，存在竞争关系。

它们完全差异化的户型，是紫京宸园的140平米以下和400平米以上户型，共计119套。

萝卜白菜各有所爱

璞樾开盘的日子，是10月17日，比紫京宸园晚了五天。

但飞速放出了网签，截至10月21日上午7点半，璞樾网签了5套，成交均价9.82万元/平米。

详细明细是：网签7#1202室、190平米，网签1单元1302、2单元1201，151平米；9#1单元701、2单元1202，153平米；

前者还没有出网签，但已有人已经预订了：2#102室，188平米；7#1001、1401、802、702室，190平米；8#1单元801、501、802，2单元801；9#1单元1401、2单元801；

其成交价应该会高于紫京宸园约4500元/平米。

话说，越秀在战略收缩后，越秀地产华北区总经理董毅低调了许多。他正铆足了劲儿。

这次，璞樾亮相，请书画大师范曾题写的案名，不少人认为是个败笔——前阵子，范曾卷入被小娇妻卷走20亿元风波。

关于紫京宸园与璞樾，有人问花姐怎么选？

花姐认为，选房应先看顶层逻辑，关键看你喜欢什么的风格，紫京宸园是宋风，璞樾是现代风格。

至于产品及区位，它们各有优劣。

紫京宸园和璞樾的地块，都是梯形，一大一小。

只不过，璞樾东南角被幼儿园挖去了一角，不够完整；它们的容积率都是2.6，楼栋也都是点状排布。

论噪音程度，紫京宸园会吵闹一些，南面紧挨主干道朝阳北路。当然，璞樾里面的幼儿园，小喇叭声也不小。

原本紫京宸园有条11米宽、南北向的街坊路，变成了樱花大道，封闭管理。街坊路封闭，朝阳区的金茂满矅、中海万吉玖序，以及通州的缦云ONE，都是这么干的。

紫京宸园和璞樾的东边50米左右，都有110千伏高压线，但紫京宸园要严重些，至少临近4座高压线塔；而璞樾用幼儿园挡了高压线，只有1#在东边，挨着高压线。

海淀的眼睛盯上了

世界很玄妙。

北京东西五环边上，各有一对双子，连纬度都差不多。黄杉木店的紫京宸园与璞樾在东，宝山村的海宸元境和北京隅海岄在西。

它们还有一个相似的地方，是楼面价。

东边双子为5.45万元/平米——如果摊上孙河商业、预计在6万元/平米，西边双子为5.7万元/平米左右。

说白了，它们的楼面价相差3000元/平米左右。

如果紫京宸园卖9.37万元/平米，是不是意味着宝山双子可以出价9万元/平米左右呢？

当然，宝山村周边的配套稍弱于黄杉木店，但毕竟处在海淀区。

花姐预判，宝山村双子座的价格，应该在8.7万元/平米左右。这也基本是微利了。

从形态或楼面价而言，黄杉木店双子开盘的成败，将直接影响都宝山村双子的定价。

反正，黄杉木店双子的牛，是吹出去了。

紫京宸园首推353套房源，总成交金额56.5亿元，133㎡户型开盘即清盘；

璞樾首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元。

它们到底卖出多少？只有开发商自己最清楚。目前，北京楼市和天气一样，很冷。