中建智地，打响了头炮

每一个楼花，都是独一无二的。

一切应无悬念。

今天下午3点，北京昌平北七家歇甲湾B地块，将落进了中建智地和未来科学城手里。

29.36亿元，底价成交。

头天的竞买申请截止前，仅一家报名：中建智地+未来科学城。

这个结果，半个月前就写好了剧本。

中建智地一口气发出6则招标计划，设计、施工、监理全排了进去，总投资预算约52.7亿元。

对这块地，它不是临时起意。不远的北京国贤府卖了两期，旁边的国贤府PARK今年3月底开盘——它们都热卖了。

在北京的账本上，昌平是中建智地最熟的一页。

歇甲湾B地块，是828地产新政之后，北京第一宗按新规出让的住宅用地：预售须封顶、现房销售优先、地款分期缴清。

一整套新规矩，从它开始落地。

这么看来，中建智地是要彪炳史册了。

动了一次大手术

歇甲湾B地块，故事很多。

它的前世今生，写在土拍文件里。

按最初规划，在那片0704街区控规的21.96公顷组团里，二类居住用地只有7.92公顷，还挤着0.84公顷其他类多功能用地（办公），外加供热、环卫设施和2.07公顷防护绿地，总建筑面积15.23万平米。

变化发生在今年夏天。

7月20日，一份昌平区北七家0049等地块规划方案，彻底让它变了个模样：

北面三宗宅地和一宗办公用地，合并成0049号地——砍掉了办公地块；同时将南侧0077-01居住用地、0073社区会客厅合到一起，在9月30日挂牌了。

请注意，新诞生的0049号地，西边临湖的街坊路，不再是直线。

这宗地还有一个特色，360度被绿化带包围，公园绿地从3.06公顷加到6.59公顷，几乎翻倍。

在交通规划综合方案里，还钉死了一件事：地铁18号线，西起马连洼，东至天通苑东，不东延。

17号线与18号线在天通苑东站换乘，到项目直线距离约500米。

歇甲湾B地块调规之后：密度更低、绿地更多、配套更齐。

抬板别墅悬念

歇甲湾B地块里，最值钱的，是北侧0049地块。

它的容积率，只有1.01。

但，这只是表面，地块内要修一条20米宽的街坊路，计入建设用地基底面积核算容积率。

花姐粗略算了一下，扣掉这条路，它的实际容积率约1.1。

顺义的懋源云纪容积率也是1.1，后来主动损容到1.05。122栋双拼加16栋洋房，网签均价约6.02万元/平米，基本逼平6.1万元/平米的销售指导价。

预计0049地块，也会走双拼加洋房的配方。

而且0049与南侧0077-01地块的地下空间可以连通，弥补了国贤府PARK南北地块，没打通的缺憾。

它还有一张牌：抬板。

10月12日，北京抬板政策正式出台，七层及以上住宅可以抬板，板下空间不计入地上建筑规模，优先在滨水沿线开展。

歇甲湾B地块西面就是一个大湖，符合这个条件。

但，它若有双拼产品，能抬板吗？

国贸地产丰台桥南9001地块有了先例，它的北面有一栋8层洋房，剩余楼栋以4层叠墅为主，抬板高度为0米至4米。

问题是，国贸这个盘抬板时，处在政策空窗期，没有标准。

这次0049地块能否抬板呢？这会是一个不小的考验。

中建智地的算盘

昌平是中建智地的福地。

2023年7月份，中建智地联合未来科学城置业，一起拿下北京国贤府一期地块。尔后，大卖。

2024年底，它们又在隔壁拿下了二期地块，依然是大卖。

2025年10月，它们杀入歇甲湾，打造国贤府PARK，又是业绩飘红。

截至目前，国贤府PARK网签695套，去化83.5%，套均约600万元，成交均价55821元/平米，签约金额约41.7亿元，地价覆盖率159%。

这半年的流速，给了中建智地底价拿歇甲湾B地块的底气。

一花独放不是春。

一年多来，昌平楼市很红火，不论是东小口的龙樾海序、观玺，还是未来科学城置业旗下的星寰时代、星寰时光，都卖得很好。

当然了，选择歇甲湾B地块，花姐认为，中建智地还藏着小心思。

这几年，它的产品线越铺越宽：宸园系做豪宅，国贤府系做刚需刚改，独缺别墅产品。

这次，如果中建智地在歇甲湾做别墅，产品线又补上一块。

从刚需到顶豪，从洋房到双拼，中建智地在北京的棋盘上，落子越来越全。

花姐点评：

歇甲湾B地块，是828新政后北京土拍的发令枪。

为什么选它打头炮？

原因有两个。

1、容积率低。现房销售最怕慢，低密地块封顶快、周期短，对开发商的资金压力最小，最适合试水；

2、剧本早写好了。中建智地连招标计划都发完了，底价成交，几乎没有不确定性。

新政第一单，要的就是稳。

这块地也给出了未来供地的信号：城区切小地块，郊区放低密。两边各取所需，地才好卖。

新政第一单开了个好头，后面的场子才是真考题。

它们是：11月19日的朝阳驼房营双子、平谷二号地；12月1日的丰台分钟寺地块、2日丰台新宫北地块、3日大兴西红门6037地块。

这些地块的土拍成色如何，不久后见分晓。