中铁建地产回京，无奈地退线

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再回京城，中铁建地产效率蛮高。

5月20日，它公示了通州北区梨园镇FZX-0303-6007地块（下称6007地块）规划设计图。

从拿地到出图，满打满算，只用了22天。

4月29日，中铁建地产硬刚招商蛇口、中能建城发及龙湖，经过超200轮举牌，以7.755亿元的价格，拿下6007地块，折合楼面价3.58万/平米，溢价率达到21.94%。

这让这家淡出京城楼市许久的央企开发商，曝光度瞬间爆棚——6007地块的楼面价、溢价率、竞拍轮次，均创下通州楼市的土拍纪录。

如此出风头高溢价拿地，中铁建地产无疑将面临一堆难题。（详见《中铁建地产回京，有点激进了》）

好在，6007地块的占地面积不大，只有1.274万平方米，地上总建筑规模2.17万平方米，容积率1.7。

外界一度调侃，中铁建地产不计成本虎口夺食，一方面在宣誓重归京城楼市的决心；另一方面也需找个合适的项目练手，适应新的环境和节奏。

而当6007地块的总平图出来后，戏言似乎成真了。

受限于硬件条件，6007地块只规划了6栋住宅楼，总户数只有202套。这足够MINI，也足够满足中铁建地产打磨团队需要。

只是，这个体量下，6007地块该卖多少钱，才能赚钱呢？

与它一路之隔的招商云璟揽阅，目前的网签均价约5.9万元/平；2.4公里外，已经取证但不能卖的金隅花溪云锦，预售价在6.06万元-6.46万元/平米。

如果参照这两个项目的价格，中铁建地产在6007地块身上，是很难挣到钱的。

花姐初步测算，按正常逻辑，6007地块的售价至少在6万元/平以上，才能有利可图。

但，有招商云璟揽阅和金隅花溪云锦在前挡着，这个价格现实吗？

当然，如果只站在纯粹练兵的角度看，6007地块的现状，或许也是中铁建地产董事长孙洪军，能够接受的。

地下会所开了天窗

既然有练兵的成分，6007地块体量虽小，也要五脏俱全。

它拥有首层架空和邻里中心，旁边的云璟揽阅诞生于“好房子导则”出台前夕，并没有这些配置。

不过，6007地块的首层架空并没有靠近地下会所，位于西北角的2#，面积约450平米左右。

它的地下会所则在西南角，紧挨下沉庭院，上面是室外活动场地。在下沉庭院处，设置了人行出入口，这与旁边的云璟揽阅设计，有点类似。

值得指出的是，中铁建地产特意在6007地块的室外活动场地上，为地下会所开了一个巨大的天窗，分两层，底座面积约35平米，天窗面积约20平米。

和云璟揽阅一样，6007地块同样将自己的主大门，设置在小区的西边中间位置。

不过，它在平面图中，并没有画出大门的整体轮廓，但也应为景观大门。

它的车库出入口和消防通道，分别设置在小区的东边和北边，其中东边的消防通道和车库出入口，正对着云璟揽阅的景观大门。

后者的两个车库出入口，都在北边的云璟北二街上。

最大退线超20米

6007地块6栋住宅楼层高跨度很大，从4F到16F。

最北边1#东单元7F、西单元5F，2#东单元16F、西单元14F；正中间3#5F；4#和5#，分别为10F和11F；最南边的6#西单元11F，中间和东单元4F。

出让文件中，6007地块的限高为45米，但规划图中调整为局部49.05米。

中铁建地产将这个上限，用在了2#东单元，单层层高达到了3.07米，其余住宅楼的层高也都超过3米。

即使住宅楼不多，但6007地块并没有将楼间距拉得足够开。最宽的2#和5#楼间距为52.73米，最小的4#和6#之间，为21.6米。

主要原因是，6007地块退线较多。北边约6米，南边最窄处12.16米，最宽超过了20米。

花姐查看了地块南北的建筑，南侧紧挨五所南路的是蓝岛大厦，最高24米；北侧为通州区电信局，也不是高层建筑，并不会产生影响。

但南边有栋27层建筑，高度超过81米，与6007地块6#间距达到104米，楼间距系数1.28，刚好踩线通过。6#只能无奈退线，导致6007地块整体的实际容积率达到1.9左右。

此外，6007地块的楼栋排布，依地形铺开，略偏西南方向；而招商云璟揽阅的所有楼栋，均为正南正北。

三个段位户型

相比隔壁邻居，在产品打造上，中铁建地产对6007地块做了些许差异化。

它没有定位成纯粹的刚需产品，略偏改善。

花姐测算得知，6007地块的户型段位只有3个，约在96平米、101平和120平米。

前两者大概率为3居，后者则为4居户型。

招商云璟揽阅有4款户型，分别为79平、89平、108平三居，以及128平四居。

6007地块的主力户型为101平米段位，共94套，占比46%；96平米户型共52套，占比26%；120平米共56套，占比28%。

与其他项目不同的是，6007地块并没有将最大户型，规划在小区正中间，而是安置在北边偏西的2#。

背后原因，只有这样的布局，才能既满足大户型的套数占比，又能不对北边楼栋形成遮挡。

毕竟，它的容积率只有1.7，即便这样规划了，总户数依然只有200套出头。

最高得房率近97%

赠送面积上，6007地块全部户型，南向内嵌阳台全部打通，北向每个户型都有一处设备平台，所有边户都有飘窗赠送。

花姐测算后，6007地块所有户型的内嵌阳台，进深为1.5米；96平米的设备平台进深可达1.1米，101和120平则为约0.7米；飘窗全部为0.6米。

除了2#的得房率会稍低外，其他楼栋的实际得房率全部会突破90%。

花姐对3#的96平和101平，进行了分解：

101平的阳台赠送面积约7.48平米，设备平台赠送约2.4平米，中间户没有飘窗，西边户为103平，飘窗赠送约2.4平米。

该户型总赠送面积约9.88平米，实际得房率将达到约92.8%；西边的103平，实际得房率可达约94.2%。

96平米阳台赠送约5.86平米，设备平台赠送约2.6平米，飘窗赠送约1.9平米。

该户型总赠送面积约12.96平米，实际得房率可达到约96.5%。