中海二环地王，扛住了

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掺杂着一片质疑声，中海丽金府登上了北京楼市周榜销冠。

上周（5.12-5.18），它首批领证房源中，供应500套，网签44套、网签面积6700平米、网签金额7.22亿元，均问鼎TOP1。

截至5月20日，网签套数49套、网签面积7440平米、网签金额7.96亿元，另有8套处于预约状态。

对一个网签均价10.7万元/平米的豪宅项目而言，开盘3周时间，能有这样的成绩，算是不错的开局。

一个月前，中海丽金府拿到预售证时，一些悲观者质疑，近12万元/平米的预售均价，能否经得住市场的检验。

当4月底开盘后，官方晒出39亿元首销海报时，不少人对掺水的疑问，更大了。

有这样的声音，很正常。

毕竟，这个数字背后代表的，是中海丽金府开盘便卖出了200套房。

它虽紧挨丽泽商务区，位置绝佳，但大区域上仍处于丰台区，过去两年供需严重倒挂，导致存量房数量激增，是整个京城楼市最卷的区域。

而一些去年原本被市场寄予厚望的新盘，在入市后平淡的表现，更是让外界加深了对丰台楼市未来的看空。

还有，中海丽金府周边铁路枢纽繁多，另有规划立交桥等带来的噪音问题，也是现实存在。

诸多因素交织在一起，中海丽金府网签数据的出炉，至少有两重意义：1、为自己正了名；2、也为当下的丰台楼市，扛住了价格大旗。

当然，中海丽金府牺牲了些许利润。它实际的网签价格，相比预售价，打了约9折。

但，中海地产在它身上的利润，依然丰厚。

作为去年北京的单块地王，它的地价为110.54亿元，折合楼面价约6.2万元/平米。

1060套房源全入市

销售节奏上，中海丽金府分了三个批次。

4月15日首批入市的房源，有两张预售证，主要以130平和160平户型为主。

其中11#至13#一张证，对应130平米段位，供应186套，截至目前网签16套，另有3套处于预约状态，网签均价10.59万元/平，网签金额1.79亿元。

另一张证为5#、6#、8#、9#、10#，对应段位主要以160平户型主，另有少量的184平和200平。

供应314套，截至目前网签33套，全部为160平段位户型，另有5套处于预约状态，网签均价10.78万元/平米，网签金额5.43亿元。

在首批房源网签数据诞生的同时，5月15日领取了第三张证的。对应的楼栋为1-4#、7#，面积段位为180平以上的大户型。

至此，中海丽金府13栋住宅楼，1060套房源，全部入市。

它的产权得房率，在73.61%至83.8%之间。

最低的是最北边的1#和2#，为26层高层建筑，户型180平段位；最高是最南边的12#和13#，为10层和11层洋房，面积段位130平米。

其余位于小区中间位置的9栋住宅楼，平均产权得房率约在78%上下，略高行业平均水平。

160平段位成主力

就目前看，中海丽金府卖得最好的是160平米段位户型，它和180平米段位一起，构成了绝对主力户型，占比达到60%左右。

花姐认为，即便180平米段位户型已入市，也不会影响160平段位的顺销，它或将成为中海丽金府最畅销的户型。

背后的原因很简单，整体格局上，160平是180平的缩小版，但总价便宜了200万元。

以165平和184平为例。这两个户型，中海丽金府都做成了样板间。

二者最大的区别是：

1、客厅面宽不同。165平为5.7米，184平米6.1米；

2、卫生间数量不同。184平比165平在南向次卧中，多了一个卫生间；

3、赠送面积略有差异。165平总赠送约21.65平米，184平总赠送面积约22.9平米。

除此之外，它们几乎没有任何区别，北向的卧室、厨房面积，都是一样。

得房率方面，花姐拿10#和1#进行对比，这两栋楼分别是160平和180平段位户型，都属于高层建筑。

10#16层，160平段位产权得房率为78.45%；加上赠送面积后，实际得房率达到了约91%。

1#25层，180平段位的产权全得房率为73.61%；加上赠送面积后，实际得房率约86%。

相差4个百分点的实际得房率，哪个性价比更高呢？

小户型撞车“亲兄弟”

相较160平段位，中海丽金府130平段位的户型开盘后的表现，并不十分抢眼。

在花姐看来，背后最大的因素，并不是中海丽金府130平段位户型不好，而是它有个强大的竞争对手。

这个对手不是别人，正是“亲兄弟”中海丽泽叁號院。

去年12月摘得中海丽金府地块后，中海地产于今年1月，继续以40.08亿元底价，摘得丽泽叁號院地块，折合楼面价5.79万元/平米。

它们之间的直线距离，不足300米。这也让中海丽金府和丽泽叁號院，成了北京最强双子豪宅。

在规划定位上，中海丽金府比肩中海最强“玖序”系产品；丽泽叁號院则是不折不扣的“藏锋”系产品。

后者的户型段位主要有4款：99平至110平三居、139平至158平四居。

产品上整体看，它们进行了互补。但依旧难逃双子座通病——在130平米段位上，撞车了。

花姐拿二者130平段位的两款户型为例。

中海丽金府136平的总赠送面积，约16.74平米，产权得房率78.26%，实际得房率约90.6%。

丽泽叁號院139平的总赠送面积，约17.45平米。它目前未领预售证，无法得知准确的产权得房率，假定为78%，实际得房率同样约90.6%。

再看户型空间，丽泽叁號院139平户型，也是优于中海丽金府136平的。

最关键的是，中海丽金府该段位的成交均价为10.59万元/平米；而丽泽叁號院楼面价就便宜了4100元/平米。

即便最终的成交价，只减去楼面缝差，总价也是低于中海丽金府的。

这种情况下，购房者会选择谁呢？

花姐点评：

耗资超150亿元，拿下中海丽金府和丽泽叁號院，中海地产是承担了巨大压力的。

作为丰台的楼市的绝对大户，其能否在这两个豪宅身上，取得成功，关乎未来大局。

利好的是，中海丽金府开盘后首批网签成绩单，还算不错。

在10万+的豪宅领域，它算是站稳了脚跟，打消了市场对它的质疑的同时，更提振了丰台楼市。

接下来，外界的关注点，将集中在丽泽叁號院身上。上周，它开放了样板间，离开盘的日子也就个把来月时间了。

在花姐看来，中海二环双子能否成功，一定程度上，将代表着丰台楼市未来的风向标。