保利京华曜把“5.6米抬板”做成内城豪宅现金流样本

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11月1日，保利·京华曜（备案名曜安佳苑）首开官宣销售金额32亿元。

作为北京首个进入销售阶段的全抬板豪宅，它不是靠“西二环故事”硬顶价格，而是把工程高差直接写进了定价表。

土地账：楼面6.67万，丰台新高。

5月19日保利经151轮竞价，以41.544亿元、溢价15.4%摘丰台太平桥0001地块；

综合楼面5.76万/㎡，扣除9000㎡养老+800㎡社区管理配建后，住宅实际楼面约6.67万/㎡，创丰台宅地楼面纪录。

9月20日拿证（京房售证字2026第86号），从拿地到取证仅124天。

货值账：450套、12.03万拟售、货值近75亿。

项目占地3.6万㎡、容积2.0，9栋7—18层洋房+小高层，住宅建面约6.22万㎡；

全盘一次性放450套，拟售加权均价12.03万/㎡，单价区间11.12万—15.44万/㎡。

户型全四居：124㎡（141套）、139㎡（208套）占78%，149/153㎡76套，181/182㎡楼王仅21套。

抬板即利润工具：首层从折价变溢价。

社区整体抬高5.6米、总高差近10米，板下阳光车库+设备+会所，板上纯步行园林+万平下沉庭院。

传统内城“返潮、噪音、人车混行”三大折价项被垂直切掉，8#/9#首层挂到14.9万—15.4万/㎡，比楼王次顶层还贵。

抬板建安增量3000—5000元/㎡，可售成本约7.5—8万/㎡，留足毛利空间。

折扣体系暴露现房新政逻辑。

常规折扣叠满约93折，付款再分层：30%首付99折、50%98折、70%97折、全款96折。

市场主流成交预期10.2万—11万/㎡，32亿认购额对应约290—314套口径（首开实际推售约350套），不是利润最大化，是“老规窗口+内城断供”下的高首付筛选与监管账户回血。

客研转化率是隐藏资产。

600组量访、130组深访，推动直梯、扶梯、电动车库、收纳体系20余项迭代；124㎡做三面宽四居、139㎡做双套房三卫，把“金融街/丽泽通勤+半步西城+不将就四居”翻译成实得率99%—110%的付费点。

同赛道华润澐玺卷大平层，京华曜卷“低密全四居+层数红利”。

风险也明牌：抬板后期防水、排水、运维成本高于普通小区；

丰台学籍不抵西城距离；周边丽金府等10万+盘去化偏慢。

首开32亿是认购口径，真回款要看后续网签转签与高首付占比。

京华曜32亿不是“内城又出神盘”，是保利用6.67万楼面、5.6米抬板、124㎡四居，把西二环底盘重估成10万级现金流资产；

现房时代，豪宅溢价不再藏在备案价里，而藏在板下工程费与实得率的差值里。