招商蛇口，再现神操作

每一个楼花，都是独一无二的。

借力打力。

10月29日下午，招商蛇口借着通州湖映天青实景区开放之机，顺势公布石景山苹果园项目案名：湖映西山。

一天前，湖映西山设计方案公示。

这种亮相的手法，招商蛇口玩得很是丝滑，用心良苦。

过去的一个多月里，湖映天青"杀疯了"!

拿证363套，至今已网签289套，成交均价5.52万元/平米，成交金额15.05亿元，地价覆盖率超过147%。

第一个湖映系产品在京打响了名号，那就趁着热度，再下一城。

于是，湖映西山就来了。

顶着兄弟楼盘的光环，它能在石景山大放异彩吗？

一个神级的取舍

湖映西山的图纸，藏着神来之笔。

它的总占地1.98万平米，规划地上建面4.19万平米，容积率2.11，限高60米，规划了7-18层14栋住宅。

看到这个参数，花姐心中冒出一个疑问：

这块地很干净，南北几乎没有退线——最南距离红线仅1米，容积率2.11，招商蛇口为什么不做成纯洋房？

可以类比的，有两个例子：

1、石景山的首钢璟瑞长安，容积率是2.2，规划了7栋7至11层的纯洋房，379户，户型面积88-125平米。

2、通州的招商湖映天青，表面上容积率1.6，扣除退线后，实际容积率超过2.2，346套，户型面积70-119平米。

这两个盘，主打的都是纯洋房概念。尤其是湖映天青，为了保持纯度，通过抬高社区等手法，堪称神操作。

从理论上讲，湖映西山完全可以做成纯洋房社区，11#和7#不必做成18F小高层。

但，招商蛇口反其道而行之，再现神操作。原因是什么？花姐来盲猜一下：

1、它要一个大会所。

在当下的楼市，大家都在卷会所，卷风雨连廊，卷下沉庭院，得到这些，须有个先决条件，场地要足够大。

2、它更要一个大湖。

毕竟，它名字就叫湖映西山啊，没有湖，怎么去映照西山呢？

在这两个前提下，招商蛇口做了取舍，放弃了纯洋房，放弃了楼栋分四列平行排。

因为，那种排法，楼间距不到40米，很难打造出像样的下沉庭院，以及所谓的大湖概念。

湖映西山的湖，花姐估计，应该在中央楼王7#的正南面，大约1000平米左右。

招商蛇口舍去了纯洋房，却得到了两个顶级配套资源。

搞地产开发和人生一样，都是在不停地做选择题，不停地寻找解法。

坚定地走刚改路线

自打通州朝棠揽阅卖爆之后，招商蛇口尝到了刚改定位的甜头。

再加上湖映天青热卖，它更坚定了这条道路。到了大兴兴宸揽阅身上，依旧复制此路线。

湖映西山的产品，与它们比会有变化吗？

8月12日，招商蛇口以15.04亿元、溢价率23.48%，夺下湖映西山地块，楼面价约3.59万元/平米。

湖映西山的户型面积，说实话，蛮难猜的。

设计师很会藏，没有在图纸上标出内嵌式阳台和设备平台，花姐只能综合石景山龙樾璟序、璟瑞长安的赠送情况，来推测。

它全盘预计共有435套房，三居和四居各占一半。

1、三居227套，82-87平米115套，93-94平米112套，共计占52.2%；

2、四居196套，103-107平米128套，120-122平米68套，占45.1%；

3、另外，还有顶退户型12套，占2.8%。

整体上，湖映西山的户型配比，比较均匀。

在落位上，82-87平米集中在小区南北边上；103-107集中在6#、10#、4#、11#等相对中间安静位。

120-122楼王户型，全在中央的7#，共18层，全盘唯一两梯两户的配置。

在面宽上，除了82-87平米户型，其余都是三面宽。尤其是93平米户型，南向三面宽，刷新了石景山楼市纪录。

在赠送手法上，湖映西山应该有四种：南向内嵌式阳台+南向花池+侧面飘窗+北面内嵌阳台。

有关带花池的户型，只出现在最北的1#、2#和3#。这一点，和龙樾璟序、璟瑞长安是一样的。

还有，湖映西山北边的阳台，进深与南向一样，约1.8米，应计一半产权面积。

这点，和璟瑞长安一致。

卡进市场空档期

湖映西山，到底会卖多少钱？

虽说它还是按预售老办法，但个贷须竣备之后才放款。因而，在定价上，它会根据客户的首付比例浮动。

有传闻称，湖映西山定价会在6.3万元/平米上下，全盘总价落在400万到800万区间。

关于它的价格，至少有这些参照系：

1、东侧隔街就是越秀天玥。2023年2月拿地，容积率2.96，524户，产品形态停留在上一代，现已清盘。开盘价也在6.3万元/平米。

越秀天玥清盘之后，苹果园板块的新房真空了大半年。

2、稍远一点的首钢璟瑞长安。今年4月24日开盘，供应379套，目前网签350套，均价5.93万元/平米，网签金额19.75亿元。

当然，也有人会拿龙樾璟序说事。

9月19日取证，供应714套，目前已网签701套，成交均价5.7万元/平米——性价比确实非常高，成交金额36.18亿元。

在一些人看来，龙樾璟序已吸干了石景山的刚改客户。

但花姐认为，非也。这个盘位于海淀、石景山和丰台三区交界处，和湖映西山相隔6.7公里。

它们的客群还是差异蛮大。

在新房市场断档的京西，三轨（1号线、6号线、S1线），加大悦城的配置，再以一个400万到800万元总价段的四代宅，湖映西山是目前的最佳选择。

最关键的是，湖映西山的楼面价约3.59万元/平米，招商蛇口的空间还是蛮大的。

花姐点评：

在刚改这条赛道上，招商蛇口如鱼得水。

从朝棠揽阅到湖映天青，到兴宸揽阅到湖映西山，一个接一个。

它们的定位一样，瞄准刚改客户。

招商蛇口很清楚，要让客户认可，必须在产品上不断超越。

这次湖映西山，没有做纯洋房，也是为了更好地提升品质——大会所+大湖，很吸引人。

正所谓是：到什么山上，唱什么歌。

花姐蛮欣赏湖映西山这个案名，很有画面感，把西山映照在自家的小区里，那是怎样的场景呢？

想到这里，你估计就心动了。