亦庄国贤府亮相 瀛海首座“四代宅”卡位5万+

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8月31日，中建智地在北京的第八座“国贤府”——亦庄国贤府（亦庄新城YZ00-0802-1401-1地块），发布完整产品。

项目落子大兴瀛海、距8号线瀛海站西约150米，是2026年北京土拍首宗溢价成交宅地的落地作品，也是瀛海板块第一个按北京“好房子”新规设计的纯商品盘。

土地账与硬指标。

2026年4月21日中建智地经49轮竞价以13.24亿元摘地，溢价8.7%，楼面2.56万/㎡（配建西侧约3.98公顷绿地后实际成本约2.64万/㎡）；占地2.59公顷，地上计容5.18万㎡，容积率2.0（由原统筹2.5下调）、限高60米，排4栋18F小高+4栋11F洋房共510户，户均102㎡，主力77/95㎡洋房三居、106/108㎡小高、125㎡小高四居，精装交付，2028-2029年交房。

产品卷出区域上限。

南向1.8米通面阳台（半赠）+南北双设备平台（全赠）+端户侧飘窗，77㎡边户得房率101%、95㎡约98%、108㎡边户99%、125㎡楼王超95%；2#/3#/6#/7#首层架空做泛会所，西侧代建约4万㎡城市绿地公园对望南海子公园，唐风府系园林+五进归家。

2.56万楼面+建安精装约1.2-1.3万→可售成本3.8-4.0万，市场预期开盘4.7-5.3万/㎡、整体中枢约5万，77㎡375万级上车、125㎡四居625-690万。

区位叙事绑定亦庄产业。

项目吃“8号线始发站+火箭大街560米+BioPark 2.5公里+京南创芯港3.2公里”的亦庄外溢：亦庄2025年GDP 4012亿、就业近40万、年均增8%，但瀛海行政属大兴、非亦庄学籍，靠8号线通勤而非亦庄公办教育溢价。

对标中海寰宇时代限竞房当年5.2万网签、周边二手3-4万，国贤府以“2.0低密+破百得房+150米地铁”做代差定价。

国贤府系的意义。

中建智地2026年连下怀柔（1.69万楼面）、瀛海（2.56万）两宗溢价地，国贤府系滚动开发摊薄品牌成本；但5万均价对应2.56万楼面，仅留1.1-1.3万/㎡毛利，靠“单层地库+100个地面车位+架空层核减日照”控建安。

变量在9-10月首开是否守4.8万实收、77㎡66套钩子户分配、大兴学籍对亦庄科创客的接受度——若首开实收破5万，瀛海板块二手天花板将被重写；若回撤4.5万，则2.56万楼面利润压至薄利线。

对南城改善，这是300-700万总价段里“地铁距离最近+得房率最高”的央企选项之一。