宸裕网签104套、4.62亿：龙湖代建让“顺义双盘联动”

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十一收官日开盘，龙湖·宸裕交出新成绩单。

首开约210套、认购9.2亿，截至目前网签104套、成交额约4.62亿元、均价41600元/㎡。

比隔壁兄弟盘宸翰（40254元/㎡）每平贵1300元，在“降价求生”的北京楼市里反向立价。

同根两块地，错峰半年收割。

2025年2月，顺义城投系（顺义新城+天竺地产）以26亿元底价摘得东风商场组团，楼面约2万/㎡；

西块096是宸翰（524套），东块093是宸裕（559套），龙湖龙智造只做代建代销，不碰地款。

哥哥先跑：宸翰已网签471套、均价40254元/㎡、回款超23亿，单盘覆盖双包地价款近九成，车位再收6100万，是标准现金奶牛。

弟弟蛰伏500多天，等热度烘起来再高开：本次只开7栋，99㎡网签67套、120㎡网签32套、139㎡网签5套，189㎡楼王留作调性锚。559套里99/120㎡占77%，先走流量再拔利润。

涨价1300的底气，是“现房前置”。

宸裕没靠效果图卖房，部分楼栋提前封顶、实景示范区先开，买房人看得见进度才敢签；

叠加宸翰已验证“顺义站200米+老城配套+低密洋房”的客群池，龙湖把代建溢价直接写进价目表。

代建模式的财报逻辑更干净。

龙湖不扛26亿地款、不背开发贷，赚代建管理费+品牌溢价；

国资吃地价重估和回款，大龙顺发以7.63亿中标施工总包（从拟收购60%股权告吹的“潜在股东”变乙方），北京建院接设计。

风险分散、周转轻，龙智造上半年代建销售额已达112亿、委托方满意度98%。

变量也直白：宸裕取消南向花池、换北向设备平台赠送，得房率仍高但装标争议在；

189㎡仅16套，拔价不跑量。后续452套若守4.16万+实收，顺义老城价格锚会被重新钉在4.1万档；若退筹增多，就得再给折扣。

宸裕104套不是“龙湖又卖爆”，是顺义国资用26亿地款+龙湖代建，把“先试水、再收割”的推盘节奏跑成轻资产范本；

国企控地、龙湖控盘、买家控确定性——现房时代，代建才是头部房企最稳的现金流生意。