北京这个板块，走向另一个极端

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10月15日，大兴新城核心区DX00-0101-052地块公示了报规图。

至此，兴创置地独立托底拿下的三个项目：兴创沐春墅、西红门6030地块、义和庄052地块，全部浮出水面。

它们有一个共同的特征，开发商速度慢——从拿地到出图，时长均超过一年。

塞翁失马，焉知非福。

它们浪费了宝贵的时间，却等来了好房子政策：设“首层架空+风雨连廊+开敞阳台+邻里中心”等。

尤其关于开敞阳台，沐春墅成为大兴区首个拥有南向阳台的楼盘，甚至公开宣称可用电动窗封闭，6030地块、052地块相继跟进。

但，沐春墅犯了一个路线错误——过于追求大户型。高层+叠墅的高低配，96%以上为130平米-283平米，导致销售缓慢。

这个教训摆在面前，但后进者却没有吸取。（详见《大兴区楼市，大户型之殇》）

兴创置地这三个盘的定位，不知兴创投资董事长田永安直接参与拍板否？

惊现一个“三角形”

052地块是大兴区罕见的地铁盘，它西北距离4号线大兴线义和庄站C口，仅有100米。

它的用地面积2.78万平米，计容地上建面6.95万平米，容积率2.5，限高45米（局部60米），规划了11栋8至17层住宅楼，共计633户。

花姐拿到这张灰白色的图纸，最吸引眼球的，是一个白色的锐角三角形，倒放的。

这个三角形，是小区的实土绿地范围。它也象征着，052地块的楼栋不是平行的，依照马路来设计楼栋朝向。

5#和6#，与8#、9#、10#形成了夹角。

这种设计方案比较罕见。去年，昌平龙湖观翠也如同一辙。

不知何故，报规图上出现了两个6#。

大概是设计单位北京市建筑设计研究院的设计师，在考研花姐的眼力。实际上，东边的6#，应为5#。

在公区规划上，052地块延续了沐春墅的风格。它的整个不计容面积，达到了2383平米，主要由首层架空、风雨连廊、邻里空间等组成。

它拥有三处首层架空，1#和6#首层全部，以及5#西边两个单元；两处邻里共享空间，一处紧挨东边大门，一处位于5#东单元首层。

风雨连廊从东西两座颇具气势的大门开始，将邻里共享中心、5#、6#的首层架空等串连一起。

不过，052地块西边的051地块，规划为停车场，尾气大、嘈杂，成为噪音污染源之一。

因而，兴创置地选择将人行主入口设在东面，正对着颐和公馆南北区中的马路。这是不是煞气太大了？

客群定位含混不清

6030地块与052地块公示报规图，时间一前一后。

兴创置地对它们的户型配比规划，也几乎是一致的。052地块户型主要分3个段位：94平、109平三居，以及136平四居。

来看看兴创置地“大兴三子”的户型配比：

1、沐春墅。首批294套取证房源中，129平米98套，占比33.33%；163平米127套，占比43.2%；192平米67套，占比22.79%；200平以上2套，占比0.68%。

2、6030地块。规划555套房源中，93-96平米户型132套，占比23.78%；105平米户型203套，占比36.58%；136平米户型204套，占比36.76%；顶层异型户型16套，占比2.88%。

3、052地块。规划633套房源中，94-98平共230套，占比36.33%；109平167套，占比17.22%；136平218套，占比34.44%。

简单地说，从沐春墅到052地块，兴创置地已经在持续加码小户型，但比例上仍然没有做到主导位置。

为何在大兴区大户型一片惨淡的现实面前，兴创置地没有决定打造一个纯刚需的社区呢？

花姐的一位开发商朋友道出了真相：如果开发商做纯刚需，势必和周边二手房竞争，这样会让房价很难卖出高价，所以一窝蜂扎堆大户型。（详见《拿地一年，这个楼盘赶上了末班车》）

除此之外，兴城之星走大户型路线的成功，让大兴区的开发商们有了路径依赖。

这种想当然的做法，十分可怕。

在户型设计和排布上，052地块做到了两个“意外”：

1、最小面积占据C位。94平米户型除了集中在最南边的8#-10#外，楼王5#、6#也全部为该户型，这与诸多新盘反其道行之。

2、109平南向两面宽。在当下很多超过100平米户型，基本都为南向三面宽的时代，052地块109平米，却依旧为南向两面宽产品。

反观6030地块中的105平米户型，就是南向三面宽。

大兴楼市阳台的引领者

青出蓝而胜于蓝。

有了沐春墅开敞阳台的实验，兴创置地在6030地块和052地块的赠送面积上，更为大胆。

今年3月下旬，兴创置地沐浴了好房子的春风，沐春墅为大兴楼市带来了首款开敞阳台。

这个阳台说是开敞的——赠送一半面积，但兴创置地破创新配置了电动封闭窗，目前样板间已经安装，并公开宣传了。

在052地块和6030地块身上，兴创置地依旧规划了开敞阳台，同样大概率会电动封闭。

这让这3个项目，成为目前北京楼市，可不为交房时阳台能否封闭而担忧的项目。

不仅如此，052地块在赠送尺度上，有更大的突破——所有户型南向，几乎实现了通面开敞阳台的格局。

此外，94平米和109平米户型的北向，都有一处设备平台赠送，136平米有两处设备平台；109平户型侧面有两处飘窗赠送；136平次卧有一处飘窗。

花姐初步测算后，它所有户型南向阳台进深，为1.8米，少部分为1.2米；北向设备平台进深约1米。

不过，过大的赠送尺度，让052地块的户型进深有些过长。

以109平和136平为例。

前者加上南北阳台的进深，可达到约15.4米，而它的面宽只有约7.7米，面宽进深比0.5；后者加上南北赠送的进深，约为14.7米，它的面宽为约10.4米，面宽进深比0.71。

过于狭长的进深，会影响每款户型的采光。