丰台楼市新卷王：观宸与西颂，谁更强？

房财经网 最近，北京丰台楼市很是热闹。

1、经历两番投诉，等待66天之后，中海万泉寺项目终于拿到规划证，但承诺不封闭阳台。

2、金茂璞逸丰宜的网签数据出来了，成交21套，成交均价9.45万元/平米。

3、中建云境的大门建好了，45米宽，帆船造型，充满酒店范儿。

不过，人们最关注的，还是即将开盘的新贵。

它们是北京隅西颂（简称“西颂”），以及建发金茂观宸（简称“观宸”）。

去年10月31日，金隅嘉业拿下丰科园1516-60地块，成交总价27亿元，成交楼面价5万元/平方米，销售指导价9万元/平方米。

一个月后，建发房产以24.345亿元摘得丰NY-030-01地块，楼面价约4万元/平方米，销售指导价8.3万元/平方米。

它们的缝差差不多，一个是4万元/平米，一个是4.3万元/平米，定价空间都很大。

如果从地段上讲，西颂的更临近四环，但观宸离地铁站更近。

如果从舒适度上讲，西颂容积率2.5，东边有个1.9万平米公园；观宸容积率2.0，东边是一块空地，大概率也是个住宅项目。

它们相距4.9公里，虽说单价上有一定的差异，但还是存在竞争关系，至少主要面积段，很相似。

丰台楼市没有走出低迷，作为同时间段上市的纯新盘，西颂和观宸不可避免卷入一场战争。

（一）

观宸的营销道具，比西颂强。

一张户型分布图上，把园林景观、水系全部勾勒出来的；而西颂，只有那张总平面图。

花姐读观宸的图纸，是一张享受：

1、一条风雨连廊与大门相连，另有至少9个亭台轩榭分布在小区里。

2、有两个水系，在4#和7#南面。有了水系，整个小区有了生气，也灵动了许多。

反观西颂，只能看出有两个景观大门，两个首层架空层。据说，在它的下沉会所东面，有一道门与东边的公园相连。

但这道门的开设，是否违规，尚待考证。

仅从小区内部的园林景观，观宸应该比西颂更胜一筹。但在会所上，西颂是完胜观宸的。

（二）

观宸有150平米户型，西颂则为154平米。

1、观宸3室2厅3卫；西颂3室2厅2卫；观宸多了一个次卫；

2、南向都是通面内嵌式阳台，宽1.5米，西颂边户主卧带弧形窗；

3、观宸北面只送了一个设备阳台，西颂送了两个；

4、西颂有独立家政间，而观宸的洗衣机只在过道上；

5、观宸的储物间大小，也逊色于西颂；

6、西颂南向有一个宽约0.7米的花池，不封闭，可变成开敞阳台。

（三）

观宸有116平米，西颂为118平米，都是3室2厅2卫。

1、两款户型的大门，直冲卫生间，风水有问题；

2、南向都是通面内嵌式阳台，宽1.5米；

3、观宸北面和侧面各送了一个设备阳台，西颂北面送了两个；

4、西颂有独立家政间，而观宸的洗衣机只在过道上；

5、西颂有独立的储物间，而观宸没有；

6、西颂的厨房留了一个可变空间，比如设置导台；而观宸的，比较传统。

7、西颂南向有一个宽约0.7米的花池，不封闭，可变成开敞阳台。

（四）

观宸有113平米，西颂为112平米，都是3室2厅2卫。

1、南向都是通面内嵌式阳台，宽1.5米；西颂边户主卧带弧形窗；

2、北面都有设备平台赠送，观宸只有一个，西颂有两个——其中一个较大，有3.4平米；

3、观宸大门直冲厨房门，西颂大门直冲公卫门，风水不佳；

4、公卫的位置不同，观宸在北面，西颂在侧面；

5、两个户型的冰箱和洗衣机，应该都不太好放置；

6、西颂南向有一个宽约0.7米的花池，不封闭，可变成开敞阳台。

（五）

西颂和观宸，怎么定价？这是一个难题。

花姐找了5个参照系：建发璟院、森与天成、中海公元里、中建云境和中环悦府。

这5个盘，只有建发璟院卖得最好，2023年4月开盘，早已清盘，成交单价7.97万元/平米，地价覆盖率159%。

但其它四个盘，差强人意。

1、森与天成2023年9月开盘，供应1094套，至今网签334套，成交均价7.3万元/平米，地价覆盖率46.92%；

2、中海公元里2024年3月开盘，供应622套，至今网签52套，成交均价6.27万元/平米，地价覆盖率仅9.8%；

3、中建云境2024年3月开盘，供应838套，至今网签135套，成交均价8.12万元/平米，地价覆盖率18.18%；

4、中环悦府2024年3月开盘，供应326套，至今网签116套，成交均价9.26万元/平米，地价覆盖率48.33%。

综合来看，花姐预计，观宸的开盘定价在7万元/平米，西颂的开盘定价在8万元/平米。

花姐点评：

观宸和西颂都是好产品，二者比较的话，西颂要略强于观宸。

但它们户型虽好，可想要卖好，还是蛮难的。

毕竟在位置上，没法和璞逸丰宜相比；品牌上，则缺少了金茂的金字招牌加持。

过去一年，丰台本就是北京的楼市重灾区，存量就有上万套。

今年又增加金茂璞逸丰宜、观宸、西颂、中海万泉寺项目、中海西南郊冷库项目等，至少多了2000多套。

这种背景下，花姐的建议，走为上策。

观宸和西颂的地价比较低，应有足够的降价空间。