北京好房子，终于找到了“魂”

房财经网 过去几个月，招商序的项目团队，一直在探寻一个问题的答案——好房子究竟是啥样的？

今年1月20日，招商蛇口以34.8亿元的底价，摘得亦庄X24地块，即现在的招商序。

与别的项目不同，招商序在土拍之前，就被定义成了北京经济开发区的好房子代表。

彼时，如果从官方文件中，寻求北京好房子的定义，主要有3点：阳台、首层架空、风雨连廊；如果再算上今年2月份发布的“好房子技术要点”，则扩充到了8项内容。

招商序应运了其中5点，除了上述三件套外，还增加了跨城市支路和高品质建筑立面。

但作为一个项目的操盘团队，若只把这些当做好房子的答案，是远远不够的。

那样的招商序，或许只拥有了好房子的“形”，而失去了最重要的“魂”。

什么才是它的“魂”？很简单，建造人民群众满意的房子。

通俗易懂的一句话，背后颠覆的，却是一个行业早已成熟多年的运营模式。

于是，招商序团队从1月份起，就实打实走进了京城百姓的家里。

招商蛇口过往大数据中，筛选了200多组遍及亦庄、丰台、朝阳、大兴、东西城、通州的不同潜在购房者。

通过逐个探访的形式，深入了解群众对住房的真正需求，究竟是什么。

最终，成功获得了近180份详细资料，形成了一份含金量极高的调研报告。它就是招商序的雏形。

4月24日，招商序举行了产品发布会，从产品打磨，到整体规划，均已基本成型。接下来，很快将正式亮相。

它能成为人们期待中的好房子吗？

至少在项目团队看来，招商蛇口这次的好房子答卷，真的不一般。因为从总部到项目的每个人，确实努力，也用心了。

依客户画像抠每一个细节

招商序营销负责人R先生告诉花姐，在年初的拜访中，其真实入户到家的潜在购房家庭，就达到了十几个。

之所以如此做，因为他们坚信，只有走进了客户的生活，才能更看见真实的客户。

一圈走下来，当下亦庄购房者真正的用户画像也变得更清晰——主要以30-45岁的年轻群体为主，其次为45岁以上的客户，另有少量的独居或夫妻首次置业群体。

这其中，30-45岁最主要的客群中，又呈现出了鲜明的高知精英特征。

招商序的调研中，把他们称之为“三好”客户——家庭好、学历好、工作好。

具体来看，这部分客户的家庭中，无论父母或自己，都有着较好且稳定的收入，且大部分分巢而居；本科学历以上的，占调研比例的94%；超过6成以上的受访者，已到了企业的中层及以上职位。

此外，他们中有超过一半的是一胎家庭，且不少受访者表示，未来会考虑生二胎甚至三胎。

有了这样的用户画像，招商序的户型定位，事实上已有了雏形——主力面积不能只追求大，要在功能与尺寸中寻求最佳平衡点，但必须保证三居以上，才能尽可能满足所有业主的需求。

最终，招商蛇口将招商序的户型定成4种：91平三居约88套，占比12.8%；108平三居约303套，占比43.9%；127平四居约252套，占比35.7%；165平四居约42套，占比6.1%。

这样的比例，基本按照了年初调研报告中，用户的画像而配置。

而且，在所有户型分配比例中，招商序对客户类型，都做到了精确的划分。

得益于好房子政策的加成，招商序所有户型都配备了内嵌阳台+设备平台+飘窗的设置。

内嵌阳台按照上限设计——进深1.8米；设备平台也很宽敞，进深达到了1米；飘窗为0.5米。

这让它成了亦庄当下实际使用率最高的项目：91平达到96%、108平94%、127平93%、165平90%。

数据转化后的平权主义

在年初的调研中，招商序对主要潜在客群总结出了至少12条特征总结，其中很重要的一点是，非常看重生活的品质和档次。

这些客户，几乎所有人的标配是每年必须国内游，超过6成以上的有普遍国外游的经历。

总结一句话，就是当下的年轻购房者，充分具备国际化视野，且追求悦己享受。

换化到房子上，什么样的设计，才能满足这种需求呢？

招商序对此归纳成四个字：平权主义——这是一个内涵极其广泛的定义。

举几个细节例子。

1、91平米户型最小的卧室，面积达到了9.8平米，其余户型，都最低都超过了10平米。目的就是让所有业主，无论购买哪个面积段的户型，都会有尽可能的同等使用空间。

2、同样的理念，也体现在厨房上。招商序所有户型的厨房上，都设计了岛台，其中91和108平厨房为C型，127和165平更是做到了G型。

3、在91平的样板间中，招商序特意将北侧一卧室，设计成了电竞+化妆间。因为在前期调研中，不少客户反映，家里最好能有一个独立的兴趣空间，不会干扰到其他成员。

4、所有的户型中，都有大量的收纳柜体作为交标相送。其中面积越小，赠送越多，91平米户型可送收纳柜达到了8组。目的也是缩小与大户型之间的空间使用差距。

购房者在意的精装标准

事实上，招商序的平权主义，同样体现在了装修风格上。

通过年初的调研，招商序发现客户关于房子精装关注因素的排序中，装修的风格色系排在了第一位，其次分别是厨卫配置、健康系统和智能系统。

客户的理由是，购买一套房子，整体的装修风格色系好不好，决定了是否要继续深入了解；厨卫和健康系统，作为后期难以更换的模块，也需要在精装中重点打造；而智能系统，相对好更替，以市面上常见品牌为主，后期自行增减功能即可。

风格色系上，招商序给了调研对象多种风格。最终，有55.3%的潜在客户，选择了没有太复杂设计，核心诉求简单、温馨，整体显得明亮、通透的现代雅奢风格。

厨房电器方面，招商序更多选用了方太高端产品，主要考虑到中餐饮食中需加大油烟的抽排力度，洗碗机则用了西门子或博世品牌；卫浴则清一色唯、汉斯等国际品牌；中央空调同样采用了松下、大金等一线品牌。

此外，在调研基础上，招商序此次在91平、108平、127平户型的主卧，采用了人字拼木地板。

这样的好处至少有5点：提高地板的稳定性和耐用性、提升家居的整体美观度、房间更具通透感、掩盖木材本身的一些小瑕疵、有效减少和组合噪音传播。

在最大的165户型上，则采用了拼花木地板。

通过不同的拼接方式和木材组合，创造出方形、菱形、圆形、八角形等规则图案，以及各种富有创意的艺术图案和几何造型，让奢侈感，跃然眼前。

客户眼中的“面子工程”

如果说以上内容，是招商序塑造好房子“魂”的里子，关于公区的规划，则关乎“魂”的面子。

年初调研中，有一位老北京大哥，给调研人员留下了颇深印象。他目前在京有几套“老破旧”，打算在当打之年置换一套真正意义上的好房子。

在客户看来，花千万资金置业，要得就是一个豪宅面儿。而这个面子，从一进小区就得展现出来。

招商序的小区围栏和大门，选择了金属与石材相互搭配的复合界面。因为在客户眼里，纯金属装饰缺乏安全感，显低端；若全采用石材，又显得压抑。

而两者相结合方式，让通透性和私密性达到了平衡，同时配置垂直绿化和照明系统，豪宅氛围凸显。

作为好房子代表，首层架空和风雨连廊是招商序的标配。

它也是北京目前第一个，将首层架空处的地上会所，与地下会所贯通的小区。据悉，链接纽带是一个垂直高度约6米的旋转楼梯，大人小孩均可使用。

招商序的风雨连廊，自小区大门开始，连接地上会所、首层架空所在的5#，真正意义上实现了“无风雨归家”。

不仅如此，招商序在风雨连廊上，特别注重照明系统的应用，通过光学原理，尽可能在任何条件下，都达到极致的自然光感。

此外，据项目团队介绍，招商序的下沉庭院也很有特色。在下沉庭院西端，计划设计了一个斜面景观大道，与地上相连。如若成真，也是目前北京第一个有此规划的项目。

整体而言，招商序对公区的规划，就是要尽可能满足每一位业主的“面子”，让踏入小区的每一个人，都能感受到一种松弛的度假园林体验。

花姐点评：

时代在变，房地产的供需关系也在变。

过去，房子好卖时，购房者很少有选择的权利；但现在，乾坤扭转了。

在招商序身上，花姐看到了招商蛇口真正围绕顾客需求，打造产品的决心与转变。当然，这种现象过去一年，已有开发商提出过C2M模式。

但在北京，招商序是目前花姐看到的，唯一一个全流程把客户需求当回事儿的项目。相信未来，这样真正按需定制的楼盘，会越来越多。

在花姐的采访中，能明显感觉到招商序团队的每一个人，都带有一种沉着的自信，介绍项目的每个细节时，没有丝毫的浮夸感。

背后，正是源于年初那次与客户面对面沟通，带来的底气。

至于招商序给出的好房子答卷，能否经得起购房者的检验，一千个人心中，有一千个哈姆雷特。

但花姐在发布会现场看到了这样一个现象：来了不少潜在购房者，导致原有座椅不够，工作人员不得不临时加座。