首农御林湾7个月去化2.7% 七折也卖不动

大家好，这里是楼花网。

828新政把北京楼市推入“现房优先、封顶才预售”的新周期，准现房本该吃交付确定性红利。

但朝阳奶西的首农御林湾，却交出一份反常识财报：2月7日取证、1563套一次性入市，到9月初累计网签仅42套，全盘去化2.7%。

备案拟售均价7.65万/㎡，42套成交均价却跌到5.5万/㎡，约为备案价72折，9月最新3套更降至4.8万/㎡。

价格越砍，量没起来。

上半年网签17套；7月、8月分别网签15套、13套，中间还有退签。隔壁望京云尚、望京樾、中建宸园、望京国誉府成交还在8—9万/㎡区间，御林湾用一刀把自己和板块砍出3万+鸿沟，却没换来华、望京樾二手6.1—6.3万/㎡的“即买即住”更具比价优势。

根子在“2017年的地，2026年的市场”。

东洲房地产2017年以24.958亿元摘崔各庄来广营北路宅地，经历停工、改规、复工，2023年才实质重启，2026年开盘时距拿地已9年。

产品停在旧周期：得房率76%—80%，90㎡两居暗卫、125㎡三面宽不足、155㎡客卫暗卫；南区324地块12栋高层1487户、容积2.2，还混居中直家属楼/人才房/商品房，靠栅栏和不同物业做软隔离；西区323地块3栋洋房76套，拟售8.25—8.61万/㎡、4#近9.5万/㎡，楼盘表“已预订”多、真签约仅5套。

股权结构也写满历史包袱：东郊农场（首农食品集团全资子公司）持股51%、伯仲联投资49%（股权已冻结），法人兼董事长范学灵同时是东郊农场党委副书记、总经理。

3月首农副总张守海调研时把“全力以赴去化”列在第一条，但特价房推了又撤、精装改毛坯、临街楼栋先降，反而强化“还会再跌”的观望。

楼面约2.8万/㎡的古老成本本应给御林湾降价子弹，但8年资金占用、混居治理、产品代差把子弹打空。

现房时代买家看“所见即所得”，不是看“单价比邻居便宜3万”——低价不再等于性价比，质价比才决定去化。

1563套里只剩1521套待售，若后续仍靠临街毛坯房七折促销，御林湾很可能从“奶西价格刺客”变成“现房新政下老盘出清样本”：地拿得早，却没躲过时间成本。