绿城14.7亿落子门头沟四道桥 远郊刚改盘卷出"高赠底线"

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8月24日，绿城中国（03900.HK）门头沟永定镇0144地块总平图公示。

该项目为7月30日绿城经多轮竞价以14.706亿元、溢价16.7%摘得的S1线四道桥站南侧纯宅地，折合楼面价2.46万/㎡，距四道桥站直线约600米。

这是绿城2026年在京继黄村朗月和风后的第二宗远郊刚改盘。

地块占地3.33公顷，计容建面5.99万㎡，容积率1.8、限高60米。

规划21栋住宅、700户、户均85㎡——仅东北角1#为18F小高层，其余20栋为6-11F洋房。

6栋首层架空（1#、2#、7#、8#、11#、12#），配”银杏叶"东主门+北景观门、844个车位（1.2辆/户）、双下沉庭院+风雨连廊，"一核两翼"会所体系。

产品端打出门头沟”四代宅"参数上限：南向通面内嵌阳台进深1.8米（半赠）、北向通面设备平台进深超1.5米（全赠）、端户加侧飘窗，门槛户型下探至70㎡以下三居，85㎡主流三居含赠实得可摸高90%+。

2.46万楼面+1.8容积下，可售成本约3.6-3.8万/㎡，预判开盘4.2-4.6万/㎡，70㎡三居300万级上车、85㎡360-390万。

直接错位隔壁电建长安华曦府·金安（楼面2.25万、容积2.0、78-118㎡、成交4.4万/㎡、421套去化超七成）。

绿城打法清晰：用”更低容积+更大阳台进深+户均85㎡"三把斧，在四道桥板块把华曦府金安的客群往下拉一档。

华曦府金安靠"三开三罄"验证过门头沟S1沿线购买力，但户均偏大；绿城0144以700套、户均小15㎡的供给结构，吃石景山/西城西扩外溢的首置刚改，而非与华曦府正面拼单价。

风险点亦明确：西六环外+远郊二手承压（峯范北京、龙湖北辰揽境次新二手5.4万/㎡是隐性天花板），1.5米深设备平台”全赠”交付边界需规自终审确认。

若首开实收守不住4万/㎡，2.46万楼面利润将被压缩至薄利线。

对绿城而言，这是朗月和风（大兴黄村首开清盘）之后，远郊"高赠小户"模型的第二次压力测试。