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久违了，这座京城超级顶豪。
8月19日，朝阳区新京润项目公示了规划方案。它就是缦合北京二期。
这意味着，它离入市只有一步之遥，最快的速度，是两个月。
它的图纸一出。花姐相信，朝阳区一众豪宅开发商，正在抓紧研究，尤其是太阳宫的宸园139。
为什么大家一直盯着缦合北京二期呢？
至少有三个原因：
1、它大名鼎鼎，自带老牌豪宅霄云路8号、缦合北京的"光环"，很豪气，也官司缠身。
2、它的容积率只有2.23，体量超级大，占地10.07公顷，建面22.43万平米。
3、它正南俯瞰朝阳公园，拥有四环内最佳景观视野。
有了这些特点，缦合北京二期自带网红气质。
它到底会出什么产品？会不会延续单套超500㎡的超级大户型路线？
这些，都藏在新公示的图纸里。
谁来操盘？
先来了解缦合北京是谁的。
2006年拿地，2008年合生创展接盘，2019年改名"缦合北京"，贴安缦酒店标签，一跃成为京城顶豪。
一期卖了快18年，还没卖完。2025年8月底，一期最后一栋可售住宅2#领证，112套，备案均价12万/㎡，单套529㎡起步，总价6300万起。
不久后，出了点状况。
领证半个月，53套房源变灰色"不可售"；到了11月，被锁房源扩大到96套，货值约60个亿。一期业主那边，交房一年多拿不到房本的，也大有人在；截至2026年8月20日，被锁房源缩减至56套，货值约34亿元，较峰值96套已有所回落。
现在，从股权上，它的项目公司北京新京润房地产有限公司，在3月23日变了股东，从民企合生创展变成了央企中信信托。
为什么会这样？看一组数据就明白了：
合生创展仍在停牌中，2025年年报至今未发。2026上半年合约销售额仅34.26亿元，同比暴跌56.79%。2026年7月，被调出港股通标的。
反观新京润自己：207场司法案件，9.65亿执行标的，欠税2.17亿元。
中信信托接盘，有利可图。毕竟，缦合北京一二期剩余货值，超过330亿元。
但，谁来操盘呢？
花姐判断，依然会是合生团队。
答案就藏在这次公示文件里，文中有这么一句话："现委托天津美新建筑设计有限公司进行了规划方案设计"。
穿透股权发现，美新建筑的股东为合生实业（深圳）有限公司，其背后是合生创展。
此外，两三个月前，缦合北京也在招兵买马，为二期入市做准备。
花姐认识圈内的一些豪宅销售，担心二期的不确定，纷纷去了宸园139，先有个落脚之处。
不过，他们依然十分关心缦合北京的一切信息。
因为，宸园139的一些客户，也同样在等待、观望。
巨无霸顶豪社区
缦合北京二期是一个巨无霸的豪宅社区。
它的占地10.07公顷，总建面约39.2万㎡，其中地上建面约22.42万㎡，容积率2.23。
一共规划了16栋住宅楼，均为20/21/22F高层，总计618户，户均建面约360㎡。
单盘豪宅体量做到这个级别，堪称京城之最，甚至可以说，空前绝后。
这个项目有以下一些设计亮点：
1、非常"干净"
它只额外配建了6001幼儿园用地，建筑规模5900平方米。另外，在住宅地块里，须建设物管用房、托老所、助残中心、卫生站等，共计1570平米。
2、车位配比高
它一共618户，机动车停车位1887辆，平均每户3辆，真是豪气。它的地下，挖了三层，深度13.4米。
3、纯正南向
和霄云路8号、缦合北京一期相比，二期全部是正南正北朝向，南面第一排，全部直接俯瞰朝阳公园。
4、全新外立面
立面设计去掉一期的金色线条，用了更高级感的蓝灰色、更加低调，去掉了顶部过于张扬的"金字塔"造型。
5、超宽楼间距
二期的南北楼间距，绝大多数达到200米，只有1#和16#、7#和9#的间距分别是100米。
6、下沉广场多
小区一共有7个下沉广场，东区占了6个，相信主要会所功能放在东区了。东西两个区的地下，应该是连通的。
此外，它的街坊路占地约6000平米，让实际容积率上升至2.4左右。
把身段放低了
缦合北京二期的户型会是多大？
先翻翻它的历史。
就拿一期2#来举例：2025年8月，领证112套，至今网签16套，单价11.728万元/平米。
它有两个单元、31层，其中主力户型529平米、108套，顶层四合院1060平米、4套。
如果从霄云路8号在2008年11月份第一次领证算起，这个盘卖了将近18年。
为什么卖得这么慢？
原因有两点：1、户型太大，单套6000万元以上，客户太少了；2、户型陈旧、层高不够高、精装修偏土豪风。
根据图纸，花姐对二期的户型做了一版推测：
它的主力面积段，分270平米、280平米、340平米、350平米、600平米。
这是按照南面内嵌阳台进深1.2米，北面为通长设备平台1米的情况下推测的。如果北面不做设备平台（全计容），同样的楼栋轮廓下，单套建筑面积要多出20-40平。
这些户型具体的分布如下：
1、270平米户型：42套、占比6.8%，面宽20米；
2、280平米户型：195套、占比31.6%，面宽20米；
3、340平米户型：195套、占比31.6%，面宽22.5米；
4、350平米户型：126套，占比20.4%，面宽25.5米；
6、600平米户型：60套，一层一户，10%，面宽42米，层高3.6米；
它们都是大面宽、短进深户型，层高都在3.2米以上，这在北京豪宅中非常罕见。
如果以单价12万元/平米计算，它的售价在3300万元至7000万元之间。
豪宅红海之战
缦合北京二期面对的，是一片豪宅红海。
它的核心对手有三个：太阳宫宸园139、广渠路地王、将台629地块。
1、太阳宫宸园139
中建智地宸园139，主力户型270平米至380平米，总价3500到5000万元。
它和缦合二期的总价带，大面积重叠了，有可能贴身肉搏。
这两个项目，相距只有3公里。
2、广渠路地王
这块地是真的好。东四环内、广渠路沿线，断供十年的纯住宅用地，对面就是合生汇，出门是地铁7号线和在建的28号线大郊亭站。
但包袱也重。西侧15米街坊路、北侧地铁退线、减振降噪、地下商业配建，真实容积率被推高到3.4左右。
产品方面，花姐推测主力户型180-300㎡，约400套，售价12万+起步，总价2200到3600万。
3、将台629地块
这块地在东四环外将台乡，占地4.85公顷，建面12.13万㎡，容积率2.5，限高80米。
起拍价75.21亿，加上配建，总成本约85亿，住宅起始楼面价约7万/㎡。
花姐做过强排推测：两排行列式，约9栋楼，户型180㎡占一半、250㎡占三成、300㎡占两成，约580套。单价预计10到12万，总价1800到3600万。
花姐点评：
缦合北京二期的出场，本质上是北京顶豪市场的一次"重启"。
重启的不只是一个老盘，而是一条价格带。3300万到7000万，618套的体量砸进来，朝阳公园南、太阳宫、东四环这片顶豪红海，价格锚点要被重新画一遍。
更值得玩味的是操盘逻辑的变化。从一期529㎡起步、6000万起，到二期270㎡起步、3300万起，不是顶豪不行了，是顶豪变聪明了。
把入门门槛砍掉一半，客户池翻几倍。
这背后是中信信托接盘后的现实选择：快速去化、盘活资产、回笼资金。
缦合二期最大的意义，不是它又造出了多少大平层，而是它用实际行动告诉市场：北京顶豪的"大户型崇拜"该结束了。
接下来拼的不是谁面积更大、谁总价更高，而是谁的产品更能打、谁的圈层更纯粹、谁的兑现更靠谱。
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