宝山村二期公示：海淀西部“8万+洋房”从双盘对打，变成组团内卷

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10月19日，海淀四季青宝山村整体改造二期用地深化方案公示。

8幅R2住宅用地、5宗可新增供应、3宗即将接档，海淀西部“断供叙事”正式结束，宝山板块从海宸元境、海岄双盘领跑，切入“多盘同台、价格互锚”的下半场。

先行者已经把价格锚钉死。2025年6月5日两宗地出让：

中建壹品·海宸元境（0016）：27.78亿、楼面5.68万/㎡、溢价1.76%，11栋7—11F、414套，99/107㎡三居+123/139/181㎡四居；

北京隅·海岄（0017）：金隅33.64亿、楼面5.73万/㎡、溢价1.48%，13栋6—11F、458户，108/129/145㎡。

去年11月27日同天拿证，海宸元境拟售约9万、海岄拟售9.3万；最新网签：海宸元境310套、去化75%、成交8.34万；海岄330套、去化72%、成交8.51万。

两个盘地价差500元/㎡，成交价差1700元/㎡——海岄更贵但套数反超，海宸元境去化率略高，海淀西部的客群，愿意为金隅的“隅系”和129㎡主力户型多付一点。

新地不是补库存，是补产品梯队。

0008、0011、0013三宗落在海宸元境/海岄北侧，同样容积2.1、限高36米，仍是7—11层洋房形态；

紧邻规划九年一贯制学校（1412-0003，2.21公顷）+两幅幼儿园+一幅高教用地。加上西侧五环绿带、南侧阜石路绿化带、内部公园绿地，宝山二期的卖点从“海淀产权”升级为“房—校—园”即时兑现——现房时代，学校和下楼绿地比效果图值钱。

“供应曲线重定价”。

海淀2025年卖地448.37亿、2026年迄今西冉仅97.61亿，西部改善盘本来靠稀缺吃饭；

三宗新地进来后，宝山组团总盘量从872套跳到1300+套，8.3万—8.5万成交锚会被自己人稀释。后来者若只抄2.1容积率、不做抬板/得房率/全龄运营升级，就只能贴着海岄成交价走；海岄、海宸元境则抢在正式供地前把330/310套签进住建委数据库，把“先发即定价权”吃满。

现房新政是底层变量。

8·28后个贷等竣工备案才放，宝山新地未来要么封顶预售、要么现房销售，回款周期2.5—3年；

国企/央企能用低融资成本扛周期，但“同板块五六个洋房盘”会倒逼产品从“户型卷”转到“教育+公园+社群”的资产运营。

四季青承接中关村外溢高知人群的逻辑没变，但单盘溢价空间被供应放量压扁了。

宝山村二期公示，不是海淀又供地了，是西部8万+洋房从“卖稀缺”进入“卖确定性+比内功”；

海岄330套、海宸元境310套是先手筹码，0008/0011/0013是后手压力——以后买房人比的是谁家学校先开学、谁家园林先长好，不是谁海报写得更玄。