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2025年北京最后一场土拍，没有在圣诞节中狂欢。
12月25日，丰台花乡中部组团0001地块，以24.72亿元底价收场，托底者是北京建工集团旗下的北京建工地产和北京城乡建设集团。
这是2025年北京土拍的第40宗宅地，成绩单定格在1427亿元，同比下滑8.17%。（详见《北京卖地1427亿元，跌了点儿》）
花乡0001地块，素质不错，在西南三四环之间，但楼面价仅为4.2万元/平米。
初看这个结果，有点吃惊，但细想，又觉得蛮符实际的。
地价和房价，向来是打断骨头还连着筋的。
2025年丰台卖地5宗，规划建面28.63万平米，总成交金额128亿元，但都是以底价成交。
丰台楼市，雪上加霜。
面对这个现实，丰台的开发商们都在思考一个问题，2026年该怎么干？
楼面价创新低
花乡0001地块并不大。
它占地面积2.35万㎡，规划建面约5.89万㎡，容积率2.5，限高60米。紧邻南四环内，周边地铁10号线和房山线双线经过，且有多家3甲医院和商业配套。
为了让它轻装上阵，花乡0001地块曾"瘦身"过。
今年10月16日，在2025年度第八轮拟供应商品住宅用地清单里，它和南面一路之隔的0002地块，被捆绑在同一宗出让地块里。
它们加一起的总占地面积，达到了7.16万平米，总建面为23.8万平米。如此大的体量，在当下的市场中，任何开发商都难以消化。
于是，到了到了11月20日，只有0001地块进入了预申请池子。翌日，转正。
在指标减负的同时，花乡0001地块的楼面价，也是创造了近两年来周边，以及四环内最低价格。
它的兄弟项目嘉棠璟樾，位于花乡0001地块北边8.5公里处的西三四环之间，楼面价为约5万元/平米。
距离花乡0001地块最近的在售项目，是西南1.3公里外的北京隅西颂，去年10月31日，金隅嘉业以27亿元底价，楼面价5万元/平米。
相比这两个项目，花乡0001地块的楼面价，打了84折。
对标更早的周边项目，花乡0001地块的楼面价优势更为明显。
2023年10月，中海丰和叁号院和中建云境的成交楼面价，分别为6.25万元/平米和6.81万元/平米。
花乡0001地块楼面积，较它们，分别便宜了32.8%和38.33%。
如果仅从楼面价上看，北京建工似乎是捡漏了。
当然，有人说，花乡0001地块离北京天坛医院太近了。其实，也隔了300多米，影响并不大。
丰台楼市的鲶鱼？
不过，楼面价的明显优势，并不能成为花乡0001地块，最终热销的决定因素。
最大的问题还是整体市场的需求不振，尤其是丰台楼市。
将时间再拉长点，自2024年10月23日金茂璞逸丰宜诞生至今，丰台区共成交了9宗地块中，仅一宗有0.1%的溢价，其余8宗，溢价均为0。
唯一有溢价的，就是建发金茂观宸，但也是由当时的参拍者福州裕诚自抬身价，报价两次。
一级市场的表现，是楼市具体行为的反推。
来看看花乡0001地块周边主要竞品们的表现：
1、北京隅西颂。2025年4月21日取证，供应439套，截至12月25日，网签115套，成交均价7.845万元/平米，网签金额10.58亿元，地价覆盖率39.2%。
2、中海丰和叁號院。2024年3月16日取证，供应415套，截至12月25日，网签122套，成交均价8.56万元/平米，网签金额20.73亿元，地价覆盖率38.1%。
3、中建云境。2024年3月29日取证，供应838套，截至12月25日，网签280套，成交均价8.045万元/平米，网签金额28.85亿元，地价覆盖率38%。
可以看出，它们的表现，很不尽人意。
而如果将范围再扩大到整个丰台区，也基本与上述三个盘雷同。
唯一的例外，是建发金茂观宸。
它2025年3月17日取证，供应457套，截至12月25日，网签362套，成交均价7.87万元/平米，网签金额35.53亿元，地价覆盖率145.91%。
当然，与周边的竞品相比，花乡0001地块除了楼面价的优势外，位于四环内的位置，加上周边交通灯因素，优势更大。
北京建工摘得它后，将与今年9月联合北京城建拿下的嘉棠璟樾一起，在西、南四环内连布两子。
花乡0001地块凭借地段和地价优势，能否成为丰台楼市的一条鲶鱼？
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