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北京朝阳区土拍，好戏连台。
7月31日，将台乡驼房营JT-629地块正式上架，起拍价75.21亿元，将于9月3日下午诞生买家。
一天前，它出现在第九轮供地清单里，且同步进入用地预申请。
这宗大家念叨许久的王炸地块，就这么火急火燎地来了。
它往西800米，是中海新城三天前拿下的今年北京单价地王——酒仙桥0013-1地块，成交总价46.814亿元、楼面价8.11万元/平米、溢价24.85%。
629地块突然上架，无形中给南磨房乡广渠路0409-10地块，添了一把火，将于明日（8月4日）开拍，起拍价70.5亿元。
花姐感叹，朝阳区卖地的策略，实在是高明：核心地块连环出击，一浪接一浪。
过去两年里，朝阳区以组合卖地闻名于京城。
有三个地块包，分别被中建智地、中海新城、中建智地+越秀+金茂联合体拿下，成交金额为112亿元、153.32亿元和126亿元。
到了今年，它改了玩法，不搞“肥瘦搭配”，直接将宅地拆成单幅卖。
有两个好处：一是减轻拿地者的压力；二是政府可收获高溢价。
正所谓是：一举两得。
但，另一方面，朝阳豪宅的供应量暴增，逼近上万套。
10亿元配建包袱
将台629地块，几乎完美无瑕。
它由驼房营0013、0001、0002、0018四块地组成，后三者是体育用地。
在花姐看来，0013宅地至少拥有三大标签：
1、被14.66公顷绿地环绕、公园豪宅；2、北距坝河70米、河景豪宅；3、西北离商业太古坊300米、离地铁14号线将台站900米，有烟火气的豪宅。
最关键的是，这块宅地的面积最够大——占地4.85公顷、规划建面12.13万平米、容积率2.5，限高80米，面宽足够宽——东西322米、南北167米，标准的梯形。
它是天生的豪宅胚子。
这宗地会卖什么价呢？须拆细来看：
三宗体育用地：规划地上场馆建面5万平米、地下场馆1万平米、地下商业2万平米、300个地下停车位。
花姐推算，这些配建的总投资，在9.8亿元左右。
加上驼房营0013宅地的起拍价75.21亿元，它的总成本约85亿元，住宅起始楼面价，约7万元/平米。
这个楼面价，比北京宸园（6.6万元/平米）和中海万吉玖序（6.44万元/平米）、中海新城0013-1地块（起拍价6.44万元/平米），都略高一点。
但问题是，0013-1地块的成交价，达到了8.11万元/平米。
如果拿这个价格做参照，驼房营0013号地的总价将达到98亿元。按照12万元/平米房价测算，这宗地的货值约144亿元。
花姐判断，驼房营0013号地由于配建太重，大概率不会高溢价出让，甚至很有可能是底价成交。
拿地者，有可能是中建一局旗下的中建智地——北京宸园的缔造者。
强排方案推测
驼房营0013号地会出什么样的产品？
参照系依然是北京宸园、中海万吉玖序。
1、北京宸园
全盘供应606套，整体去化96%，几乎卖空。
撑起北京宸园流量和回款的，是143-145㎡、165㎡的主力户型，合计518套，去化率高达97%；而220-249㎡的大平层，仅88套，去化86%。
2、中海万吉玖序
全盘供应370套，去化88.4%。它走的纯粹顶豪路线，户均面积达到210㎡。
168-215㎡中端大平层，去化最好，稳定在86%-92%；291-302㎡楼王产品，去化率95.5%，顶豪购买力足够坚挺；唯独372㎡超大整层，受众圈层极窄。
花姐认为，驼房营0013号地的户型，以180平米、250平米、300平米大平层为主，与中海新城新地块形成差异化——大概率会走北京宸园的路线，以千万级改善为主。
为什么它不会做更大的户型呢？
因为，西面四环内，有缦合北京二期待上市，直接俯瞰朝阳公园，户型大概率在300平米以上。
这么一来，花姐对驼房营0013号地，做了一版强排方案推测：
1、它几乎不存在建筑退线问题：南面绿化带进深约36米、加上25米马路等，距离现状住宅（22F）约90米——满足退距，北面依次是11米街坊路、70米沿河景观带+58米河道+70米沿河景观带。
唯一的退线，就是地块东南角有一棵古树，估计要退10米左右。
2、出入口：主大门在西侧，北侧和西侧各有一个车库出入口；地下与西侧体育馆，及2万平米商业联通；
3、排列方式：两排行列式排列，共计9栋楼，北侧21F、层高3.5米、南侧15-16F，层高平均3.3米；
4、户型：约580套，户型分三类：180平米占比50%、250平米占比30%和300平米占比20%。
5、单价及赠送尺度：花姐预计，它的单价在11.5万元/平米左右。
朝阳豪宅供应上万套
几乎一夜之间，朝阳区豪宅，扎堆了。
上周，花姐拜会了几位圈内高层，他们有点担心朝阳豪宅的去化问题。
分三个层面来看：在售老盘，待售新盘，新供地块。
1、在售老盘
朝阳区单价7.4万元/平米以上的在售楼盘，至少有13个，待售套数3114套。
其中，供应最大的楼盘，包括中海朝阳ONE项目662套、北京隅东序553套、紫京宸园476套、御翠园300套，和保利朝观天珺264套。
这表明，十八里店和朝青板块压力山大。
2、待售新盘
朝阳区待售新盘有五个，懋源騴橒臺499套、金茂满昱384套、宸园139项目139套、首开呼家楼项目44套，以及中海新城拿下0013-1项目约320套，共计1386套。
宸园139是顶级豪宅，单套在4000万~5500万之间，开盘时间未定。懋源騴橒臺定价在10万元/平米左右，据说7月卖出21亿元。
金茂满昱正在筹备开盘，领证317套，预计定价在7.8万元/平米。首开呼家楼货量少，不知何时卖。
中海0013-1项目的售价，估计在11.5万元/平米左右。
3、新供地块
花姐初步数了一下，朝阳区核心地段可预见的供地，有10块，酒仙桥是绝对的主力——供地4宗、16公顷、建面41.7万平米。
酒仙桥板块的西面，还有巨无霸地块缦合北京二期，占地22.47公顷。
往南的重心在传统豪宅区广渠路，南磨房10号地是焦点，据说金茂积极、势在必得，再造金茂府。
永安地块在供地清单里折腾三年，至今依然无人问津。
仅这些新地块，预计单价10万元/平米的豪宅，大概有5810套。
如果将这三类加在一起，花姐斗胆估算，未来两三年，朝阳区千万级豪宅供应将突破上万套。
最后，温馨提醒一下，明日（8月4日）下午三时，不要忘了观战南磨房广渠路10号地土拍，相信一定会很精彩。
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