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北京楼市的热点，转向了顺义的中央别墅区。
11月27日，北京润园拿到了预售许可证。很快，网签就出来了。
12月1日至7日，它以44套、1.39万平、9.8亿的网签成绩，成为北京新房楼市周榜的成交套数、面积、金额三冠王。
这些已成交的房源里，40套是洋房，4套是双拼别墅，单价分别为6.71万元/平米、9.21万元/平米。
无独有偶。
就在北京润园洋房领证的当天，同处顺义的另一个洋房项目懋源骊橒臺，也拿证了——11栋住宅楼全部入市，共198套房源。
加上5月份开盘的懋源云纪，和老盘懋源璟橒，中央别墅区十分热闹。
有人戏称，顺义的洋房市场，正在上演“三英战吕布”的故事。
它们在户型设计和定价上，各有奇招。
洋房排布各有特点
产品形态上，懋源璟橒、懋源云纪和北京润园可归为一类，都是洋房+别墅组合；骊橒臺则为纯平层项目。
前三者的主要区别为，懋源璟橒主打合院；北京润园为清一色双拼；懋源云纪则除了双拼外，还有部分类独栋。
在洋房楼栋的排布上，它们也各有特点。
懋源璟橒和北京润园有点相似，都有相对独立的洋房区域。
其中，懋源璟橒的洋房分布在小区的东、西、北三面，共12栋楼，中间则是8栋合院产品。
北京润园洋房区则在小区的北边和西边，与别墅区之间，有街坊路改造的林荫大道和绿化带区隔。
懋源云纪整体也在小区的北面和西侧，规划了16栋洋房，但它西边洋房之间，彼此穿插着几栋别墅。
在有些人眼里，这样的规划让洋房区不那么纯粹。
但鱼和熊掌不能兼得。
花姐认为，虽然感觉上洋房和别墅混在一起，但懋源云纪的洋房，在采光和通透性方面，却是最佳。
价格依地段而定
在洋房户型规划上，懋源云纪的面积段位最多。平墅主要户型从218平至440平，可细分5个段位；空墅从255平至300平，共3个段位。
北京润园平墅主要为269平和325平两个段位；空墅则为329平一个段位。
懋源璟橒虽也分平墅和空墅，但各自只有一个主要段位，面积相近，分别为307平和304平。
相比而言，骊橒臺身处别墅扎堆的区域，其面积段位较另外三个项目，小了一圈——从145-219平，共4个段位。
不过，面积段位最小的骊橒臺，在预售价方面，却为最高。
达到了8.772万元/平米其次为北京润园，均价为6.856万元/平米；最低的懋源云纪为5.984万元/平米。
这背后，与它们身处的微观区域，有密切关系。
骊橒臺和懋源璟橒紧挨着，它们身处的天竺镇，是整个中央别墅区的发祥之地，目前早已被众多“丽字”别墅填满。在它之后，这里很难再规划出一块完整的纯新宅地。
北京润园位置也不错，在骊橒臺西北5公里处，紧挨温榆河畔，从微观区域上，属于后沙峪板块。
懋源云纪则在北京润园北边约4公里处，北边不远处是机场北线高速，在中央别墅区非核心区域。
定价逻辑迥然
由于懋源璟橒已进入尾盘节奏，在一房一价的定价策略上，花姐重点对比了另三个项目，它们之间有着明显差异。
北京润园同段位户型因楼栋和楼层的不同，价格不尽相同。
骊橒臺不分户型，所有楼栋的首层，均为8万或8.3万元/平起步，顶层均为9万或9.3万元/平米。
懋源云纪所有楼栋首层，均为5.49万元/平起步，许多户型，二层至顶层均为一个价格。
这背后说明，北京润园优劣户型之间的价格，差异明显，骊橒臺次之，懋源云纪则最为“平权”。
花姐按户型段位归纳了它们的预售价格，详细如下：
1、懋源云纪
A、218平平墅。平均单价5.77万元/平、总价1283万元。位于1#、1-1#、16#、43#，最低总价1198万元，最高1464万元。
B、255平平墅。平均单价6.04万元/平、总价1538万元。位于1-1#、1-15#、16#、43#，最低总价约1400万元，最高约1700万元。
C、276平平墅。平均单价6.12万元/平、总价1755万元。位于1-1#、1-15#、16#，最低总价约1516万元，最高约1975万元。
D、350平米平墅。平均单价6.6万元/平、总价约2327万元。位于1-20#、1-40#、1-42，最低总价约1806万元，最高约2409万元。
E、440平平墅。全部位于1-44#，除首层5.49万元/平外，其余楼层均为6.71万元/平米，总价平均约2950万元。
F、294平空墅。平均单价6.2万元/平、总价1849万元。主要集中在1-1#、1-15#、1-38#、16#、43#，最低总价1616万元，最高2065元。
2、北京润园
A、269平平墅。平均单价6.69万元/平、总价1776万元。最低房源位于1#101，面积263平米，单价6.35万元/平，总价1666.28万元；最高房源位于6#701，单价6.87万元/平，总价1851.76万元。
B、325平平墅。平均单价6.92万元/平、总价2258万元。最低房源位于1#201，面积319平，单价6.47万元/平，总价2066.33万元；最高房源位于9#102，面积309平，单价7.38万元/平，总价2277.05万元。
C、329平空墅。平均价8.17万元/平、总价2592万元。最低房源位于8#301，单价7.81万元/平，面积329平，总价2567.58万元；最高房源在7#102，面积300平，单价8.55万元，总价2561.98万元。
3、骊橒臺
A、150平。平均单价8.65万元/平、总价1283万元；最低房源总价1231万元，最高1392万元；分布在5#西边户和7#东边户。
B、175平。平均单价8.63万元/平、总价1475万元；最低房源总价1494万元，最高1578万元；分布在1#、2#整栋及5#东边户。
C、190平。平均单价8.82万元/平、总价1666万元；最低房源总价1475万元，最高1798万元；分布在4#、9#、10#整栋及7#西边户。
D、220平。平均单价8.88万元/平、总价1928万元；最低房源总价1738万元，最高2040万元；分布在3#、6#、8#整栋。
实际得房率均超100%
作为好房子时代的产物，懋源云纪、北京润园、骊橒臺的赠送尺度，十分了得。
它们的实际得房率，均超过了100%。
背后，主要体现在两点：
1、超级赠送范围
北京润园271平户型，南北均有露台相送，进深达到了3米， 总面积达到了约53平米，如果再加上挑空等，总赠送面积可达近70平，实际得房率约112%。
328平平墅和329平空墅的实际得房率，分别可达118%和128%。
懋源云纪255平平墅南北露台，平均赠送面积约53平米，加上其他赠送方式，实际得房率约105%。
其290平空墅的总赠送面积，也超过了100平米，实际得房率约在122%左右。
骊橒臺虽然面积段最小，但赠送范围却是三者中最大。其150平赠送面积可达约60平米，实际得房率约116%。
实际的得房率最高的为220平户型，在124%左右。
2、产权得房率不同
北京润园所有洋房统一为8层；懋源云纪为10-11层；骊橒臺则为7-11层。
北京润园产权得房率平均为86.04%，最低为7#和8#的空墅产品，为80.63%；最高的10#，达到了87.97%，为329平米平墅。
懋源云纪平均为81.53%，最低为1-42#的77.66%，为353平米平墅；最高为1-44#的74.28%，为440平米平墅。
骊橒臺平均为78.36%，最低为2#75.93%，为175平户型；最高为6#的82.04%，为220平户型。
花姐点评：
随着北京润园和骊橒臺的陆续入市，中央别墅区将产生超700套的平层房源。
这里成了京城楼市平层市场的主战场。
尽管四个项目在各自规划逻辑上，各有各的特点，但从目前懋源璟橒、懋源云纪和北京润园的网签价格上看，它们有一个共同特点：
价格十分坚挺。
懋源璟橒目前进入现房销售阶段，供应148套，网签94套，成交均价7.37万元/平，与销售指导价旗鼓相当。
而懋源云纪的整体成交均价6.17万元/平米，较预售均价6.1万元/平米，溢价700元/平米。
北京润园洋房6.71万元/平的成交价，较预售均价价格，只打了98折。
即将正式入市的骊橒臺，会延续这一特点吗？
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