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8月29日，北京小雨，一个初秋的周五。
直到下班后，海淀宝山村0016地块的报规方案才挂出来。但官网显示的时间，依然是早上九时。
造成此结果，或许有两个原因：1、开发商有意降低曝光度；2、登录网站的人太多了，服务器忙不来。
这块地的确很受人关注。一是，它位于宇宙中心海淀；二是，它是双子楼盘之一。
6月5日，中建壹品以27.78亿元摘得0016地块，溢价1.8%；隔壁的0017地块则花落金隅地产，成交价33.64亿元，溢价1.5%。
由于地块分属两家，它们成了天生的对手。
在海淀楼市，类似的例子还有一个：朱房村的臻澐和建发海晏。
它们在今年1月初同时拿地后，就一直明争暗斗。一个是现代风格，一个是王府中式；一个做大户型，另一个户型则更大。
截至目前，臻澐网签60套，成交均价12.5万元/平米，去化率11.52%；海晏网签173套，成交均价13.6万元/平米，去化率42.93%。
由于它们的产品风格差异蛮大，客户群泾渭分明。
但，宝山村双子呢？
从报规方案的公示时间看，金隅地产领先了中建壹品3天。
到底它们的优缺点如何，花姐试图来对比分析。
一、地块基础素质：0017>0016
先看宝山村双子座的地块基础素质。
1、从地块形态上，金隅占地大、面宽长，优于中建壹品。
0017项目占地面积2.86万平米，建筑面积6.95万平米，整体呈四方四正的长方形，面宽约195米。
0016项目占地面积2.4万平米，建筑面积5.04万平米，整体更像个正方形，西边因宝山中路有些许弧度，面宽约160米。
2、在南面的林地上，0016地块优于0017地块。
两块地南面都有一块林地，不是绿地。林地以生态保护和木材生产为主导功能。对于居民来说，林地上种的都是树木，而绿地为园林景观、供居民休憩。
0016项目南面的林地约0.7公顷，而0017项目南面林地只有约0.4公顷。林地越大，越安静。
整体上，0017项目的空间感，会好于0016项目。
二、楼栋排布：两条迥异道路
受地块素质影响，宝山村双子座的规划差异蛮大。
中建壹品在0016项目上，规划了11栋7-11层住宅，约414户，中央三栋楼王——每栋1个单元，点状布局；0017项目为13栋6-11层住宅，约458户，中央两栋楼王——每栋4个单元。
这两种排法，花姐更喜欢金隅地产的，大气、角煞少。
两者都有顶层退层户型，0016项目分布在2#、10#，以及9#的东边两个单元；0017项目则分布在2#、3#、10#。
但0016项目在2#、楼王7#中规划了下跃户型，0017项目则没有。
0016项目的大门只有一个，设置在地块西侧，东边有人行出入口，但没有规划小门；0017项目有两个大门，东边主门长约25米，西边略小一些。
0016项目的大门要比0017项目更气派，主体结构长约25米，两边有延展的装饰，整体可达到70米左右。
两个项目的下沉庭院都在小区中央处，但金隅的面积明显更大。
此外，0016地块的北面车库出入口，正对着0017的西大门，有些许煞气。
三、建筑风格：一个中式，一个现代
在建筑的风格上，它们走了差异化道路，与朱房村双子相似。
0016项目采用了中国传统建筑风格，其楼顶有明显的飘檐设置；0017项目则更现代一些，建筑顶部并无修饰。
它们的这个风格差异，酷似朱房的海晏和臻澐。
建发房产将海晏打造成了王府中式风格，飞檐翘角的设计既保留了中式建筑的韵味，又进行了现代化的演绎。
华润置地对臻澐的建筑风格，则采取东意西境的理念，以经典华丽风格为主。
建筑风格的不同，也会造就不同客群的青睐。
在这点上，中建壹品和金隅地产似乎分得很开。
四、建筑风水：0016角煞多于0017
由于第一排太多，密不透风，导致两个盘的风水欠佳。
在金隅地产公示0017地块的总平图后，花姐指出了它的两个瑕疵：1、部分楼栋的单层层高，不足3米；2、楼栋有些过长。（详见《海淀楼市无阳台，金隅卷飘窗了》）
相比而言，0016地块在层高上，要好于隔壁。7#楼王的单层层高达到了3.1米，其余所有楼栋单层层高均在3米。
不过，在楼栋过长的问题上，0016地块也没能有效解决。背后，同样是地块的硬件条件限制所致。
它最南端的9#、10#、11#三栋楼，呈一字型排列，最小退线距离1米，加一起共7个单元，长度达到了约155米。
与隔壁一样，三栋楼加一起的长度，几乎占满了地块南边的用地红线。
好在，0016项目除了最南侧一排楼过长外，小区中间采取了点状布局，排布了8栋住宅楼，最北边的2#则为一栋4单元的7层建筑。
0017项目小区正中的5#、10#，为两栋4单元的10层建筑，长度达到了约90米。
整体上，0016项目的格局，感观上要好于0017项目，显得不那么密。
这同样也反映在数据上，7#楼王的楼间距比1.6842；0017地块楼王5#的楼间距比，为1.655。
不过，鱼和熊掌不可兼得。点状布局的弱点，在角煞方面，0016项目是多于0017项目的。
五、户型配比：刚需+改善，没有盲目追大
在宝山双子还未公示总平图时，坊间有传闻称，二者将在户型上做出差异化——0017项目偏大，0016项目偏小。
双方总平图出来后，基本证实了这点。花姐测算得知，它们在主力户型上，存在重叠，0016项目的户型段位，更丰富一些。
0017项目的户型段位大致为3种：105/130/145平；0016项目则有5种：98/105/124/133/172平。
它们的户型差异主要体现在：1、主力户型占比不同；2、户型结构存在差异。
0017项目的主力户型为130平和145平，105平米的占比较小；0016项目172平只有20套，98平米约64套，其余三个段位的占比，相差不是不大。
户型结构上，0016项目的98平户型，为南向两面宽，分布在1#、3#、6#、8#、9#的边户，其余户型为南向三面宽。
反观0017项目，其所有户型，均为南向三面宽产品。
此外，还有一个特点：整体上，0016项目的户型进深，要长于0017项目。
六、赠送面积：0016飘窗量大于0017
赠送面积上，宝山村双子可谓冠绝整个海淀区。
身处严控阳台的区域，它们充分发挥了飘窗的作用，二者在住宅楼的周边，围了一圈飘窗。
优中选优，0016项目的赠送尺度，更胜一筹。
从图上看，0016项目除了11#西边户，没有飘窗痕迹外，其余所有楼栋的东西南三面，均被飘窗包围。
其中除了2#、5#、4#、8#南向飘窗有分段，其他所有户型，通体覆盖。
0017地块则户户南向送两处飘窗，集中在卧室中；侧面的飘窗也没有覆盖所有楼栋。
二者飘窗赠送范围的不同，也反映出未来户型，会有些许差异。最大的区别在于，0017项目的客厅可为落地窗。
不过，在飘窗覆盖范围上的全面超越，也让0016项目的实际得房率，将高于0017项目。
以172平米楼王户型为例。
它的整体飘窗赠送面积，可达到约13.5米，实际得房率可达87%。放在整个海淀区，属于绝对的王者级别。
相比而言，隔壁的0017项目要稍逊一些。它的145平米边户型，总的飘窗赠送面积约为9.5平米，实际得房率约在84%左右。
花姐点评：
宝山村双子座报规图公示，等于曝光它们的定位。
北京海淀的刚需盘。
由于紧挨西五环内，它们甚至被拿来和西五环外的中海瑞文里作比较——石景山区，两者相差不过2公里。
这的确有点过于极端了，毕竟，0016地块和0017地块是有海淀身份的。
宝山村双子，丝毫没有想做豪宅的意思。
要知道，海淀向来是顶豪的诞生之地。如：西北五环外的臻澐、建发海晏、中海树村项目，四季青的香山樾、印香山，等等。
虽然大家都在海淀，宝山村周边的气质，要逊色蛮多。
没有顶豪的基因，那就选择做海淀的刚需，条条道路通罗马。
不过，花姐希望宝山村双子不要厮杀，不要重演美团和京东在外卖大战上的结局。
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北京楼市，最后的阳台之战
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