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楼盘调规的效力，渐渐出来了。
上周，北京大兴西红门的元启，强势拿下周度网签套数、面积、金额三冠王：109套、1.12万平、5.97亿元。
这三项数据，分别占据了当周北京楼市的20.33%、17.69%、16.59%。
一骑绝尘。
这个成绩，很大一部分应归功于调规。
4月14日，元启调整了原来的设计方案。当时，项目已经开盘了8个月，网签66套。
元启创造了北京楼市的一个新纪录，在售楼盘全面调规。
其调规的核心内容是：楼栋的基座不变，增加了奇偶阳台。
这是最轻量的调规手法。最难的是营销方面，要把原来的网签退房，再重签，如何让客户不流失，成为头等大事。
在好房子时代，中建壹品很有魄力，敢于破釜沉舟。
有人开头，就有人跟进，一个比一个猛。
跟进的先后顺序是：亦庄北京润府二期、通州缦云ONE二期、通州朝棠揽阅东区。现在通州又多了一家：北投云帆汀澜。
云帆汀澜的调规动静蛮大，取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅。
“根据北京市'好房子'政策优化调整方案，总平面图及建筑单体经济技术指标均有所调整。”调规文件如是写道。
这句话貌似轻描淡写，实则云帆汀澜几乎推倒重来。
它是一个奇葩的项目。
2023年6月20日，北投置业以25.9亿元底价，摘得北京城市副中心1102街 FZX-1102-6003、6004地块，楼面价2.57万元/㎡。
直到2025年1月26日，云帆汀澜才取得预售许可证，至今未开盘。如今，它又上演了调规的戏码。
正所谓是：人挪活，树挪死。
在向好房子时代迈进的道路上，有条件调规的楼盘，能调尽调，总比等着被后浪拍倒在沙滩上，要强些。
一、云帆汀澜：推翻了围合式布局
云帆汀澜的首版总图，最早出现在2023年11月1日。
它的总占地4.59公顷，建筑规模10.09万㎡，容积率2.2。根据当时的土地出让文件，住宅要求采用传统围合布局的新中式风格。
于是，在它的首版设计图上，东西两块地出现了7座东西朝向的住宅楼。
大家都很清楚，东西朝向的房子，是什么样的居住体验。
它们还连累了旁边南北朝向的房子，这违背好房子的逻辑。
和旧版相比，新版方案主要有四个变化：
1、取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅，呈点状布局；
2、地上不计容建面增至499㎡；高度从36米调至45米——两地块2#的西边三单元为15F，其余都是11F及以下洋房产品；
3、设置邻里共享空间，将配套商业集中在下沉广场一层，与新一代好房子社区接轨了；
4、把客厅飘窗改成内嵌式阳台——进深1.5米、赠送一半、可封闭，部分边户飘窗带转角，有的户型北向送了设备阳台。
仅从这四点看，云帆汀澜的调规力度十分大。
但，云帆汀澜公示的调规图，实在太潦草了，只是一张相机翻拍的图纸，连折痕都非常明显。
这个做法，在北京楼市仅见。花姐忍不住问一句，为什么？
15天公示结束之后，如果一切顺利，云帆汀澜将重新拿到规划证、预售证。
也就是说，它在1月26日取得的预售许可证要作废了。当时，它首批取证房源共495套，备案均价5.5万元/㎡。
如此一来，云帆汀澜开盘的时间，最快也要到9月中旬。
二、朝棠揽阅：去掉大户型，把户型调小
朝棠揽阅是个网红盘。
8月6日，北京通州区八里桥的FZX-0401-6044、6049地块规划设计方案公示，专门为东区的6044地块调规。原图在5月6日已公示。
西区6049地块在6月26日已取证，开盘一炮而红。至今网签213套、均价5.84万元，成交总额约11亿元。
朝棠揽阅的胜利，是小户型的胜利，它凭借69平米三房和101平米四房出圈。
招商蛇口根据市场需求，要把东区的户型调小。由于朝棠揽阅分东西地块，具备了调规的先天优势。（详见《北京刚需神盘，远离“三国杀”》）
它具体的调规方案为：
1、地上建面不变，还是33345平米，但地下面积减少了约1800平米；住宅楼从6栋变成7栋；2#从17F变成18F；原5#顶层不设退台。
2、大门变得更气派、更长、更厚重了，雨棚变成弧形、更柔和；在东北角增加了一个人行出入口，离22号线地铁口更近；把化粪池挪到了东南角。
3、大门东边有一块地上停车区，车位数从36个变成39个，底下从无建筑变成有建筑；原来的两个室外运动场地合并为一个。
4、北面的1#、2#、3#往北移了3.25米，楼间距变宽，令原5#不用靠顶层退台来达标日照，楼间距系数为1.72。
5、除了原6#户型没变，其余楼栋户型大部分都做了调整：1#从101平变成69平；原2#从124平变成100平；原3#被拆分成新3#和4#，把101平改成69-86-89平；原4#变5#，层高升至28.1米，户型做了微调；原5#取消顶层退台，东边三户户型，从69平变86-89平。
简而言之，新规划取消了124平米户型，单套总价在400万元至600万元之间。
三、缦云ONE二期：增加阳台+首层架空
缦云ONE是通州的顶豪。
早在2024年9月份，它曾一次性公布过总平图方案。
但在实际开发过程中，珠江投资老板朱伟航很精明，把它分成两期：一期为西面的2#、3#、4#、6#、7#、8#、9#、10#；二期为东面1#、5#和11#。
再加上一二期之间有条街坊路，为调规创造了条件。
最初，缦云ONE推出的清一色大平层——197平米、215平米、261平米和338平米四种户型，填补了当地市场的空白点。
一开始，它卖得很火，开盘30天揽金25亿元，成交均价6.95万元/平米，单套总价在1500-2400万/平米。
但时间到了去年第四季度，朝阳区多个豪宅陆续入市，让缦云ONE的表现开始乏力。
这些新对手，都是好房子时代的产物，有南北封闭阳台、首层架空，实际得房率达90-99%。而缦云ONE只送了飘窗。
6月3日，缦云ONE公示了调规方案，主要是在二期注入了好房子元素。（详见《缦云ONE调规，朱伟航玩得很丝滑》）
具体的调改方向是：
1、将原定的三个地下配电室调至地上。这导致计容面积增加约482平方米，绿地率面积减少约115.6平方米，也破坏了原有的园林规划设计；
2、将二期的3栋住宅增加了开敞阳台，预计进深1.8米；北面每个户型增加1个设备平台，全部赠送；
3、二期三栋住宅楼的一层，调整为架空层，1#户数从106户减为103户；11#户数由138户减为135户；5#将原来的层数从20层变成22层，户数从40户增至42户。
截至目前，缦云ONE共计供应342套房，已网签173套，单价6.91万元/平米。它的二期供应约281套。
四、北京润府二期：连带一期整体提升
北京润府二期的调规很成功，也改了一个新名字：雲萃。
它最早于2024年2月公示了总平面，一二期都一次性公示。
北京润府占地6.99万平方米，是北京近几年单幅出让的最大地块。按照相关规定，同一地块，最多能分三期开发。
北京润府的一期为：8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#；二期为：1#、3#、4#、6#、7#、9#、12#、13#、18#、19#。
截至目前，一期供应640套，已网签488套，均价5.83万元/平米。卖得不错。
到了二期，它恰好赶上了好房子政策。（详见《好房子调规，要见庐山真面目了》）
在今年五一假期前夕，北京润府对外公示了调规后的总平面设计图，主要涉及两点：
1、整个小区增配了首层架空、邻里共享空间、风雨连廊等；
2、有二期10栋住宅楼，增设了南向开敞阳台和北向设备平台。
雲萃拥有了时下最流行的南北双阳台。它目前流出了五款户型图：98平米、113平米、119平米、132平米和139平米。其阳台的进深，在1.2至1.4米之间。
截至目前，二期供应772套，已网签51套，均价5.87万元/平米。
一二期房价对比，二期微微上涨了400元/平米。
这个涨幅，很微妙，很有平衡艺术，两期的业主皆大欢喜。
五、元启：微调，增加奇偶阳台
元启调规，是好房子时代的首个吃螃蟹者。
这是中建壹品的成功之策。（详见《中建壹品的“阳”谋》）
4月14日，北京规自委公示了元启的规划设计调整方案。一个已经开盘8个月的楼盘，还能调规？
它在好房子技术要点文件找到一句话："近期已批项目可参照此要点修改完善。”
调规有了依据。
当时，元启已有网签，基础工程也正在进行。如何在现有基础上调整，这需要决策者的智慧。
最后，中建壹品决定将元启微调：
1、建设用地面积和地上总建面不变，套数从原来的1054户，增至1065户，多了11户。
2、新版的3#调高了1层、4#调高了6层；6#减少了2层；大门做了优化，层高增加了2.7米；18#西单元减少了顶退户型。
3、新版南向增加了1-1.5米的奇偶阳台全送，北向的开敞阳台从原来的1米变成1.8米。飘窗继续赠送，只是少了侧面的。
这个调整，不仅花费的是金钱，更宝贵的是，浪费了卖房的黄金时间，大约1年。
但，这段时日里，元启的销售团队并没散，不断地服务好业主退房与新签。
现在，他们终于拨云见日。
截至发稿前，它的网签套数为127套，成交均价5.33万元/平米。在调规前，它的网签均价为5.35万元/㎡。
业界称其做法是：加量不加价，多了阳台，价格还微降200元/平米。
花姐点评：
随着好房子概念不断深化，很多新设计不再是新闻。
例如，阳台、风雨连廊、邻里中心、首层架空，等等，大家见怪不怪了。
甚至，连调规也成了常态。
不管你是在售盘，还是刚刚报规完，只要合法合规，调规的道路都是通畅的。
市场也传出不和谐的信号。来自丰台的建发金茂观宸，新增了风雨连廊，疑似没有报规。
一切都是为了好房子。
在当下的市场，一些开发商之所以调规，大多数是想赶上时代的步伐，尽快回本。如果是为了卖溢价，那就想多了。
不过，北京楼市最近传出一些声音，楼盘送面积的尺度收紧了。
花姐听到这样一个版本：好地块，尺度收紧；地块条件差些的，尺度宽松；送面积，开始搞一盘一策了。
一次调规，牵一发而动全身，付出的代价，不仅仅是金钱。花姐预祝所有调规的楼盘大卖。
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