建发自曝观宸违建的秘密

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

在北京地产圈，华晓巍风头无两。

上半年，建发金茂观宸拿下丰台销冠，网签19.77亿；海淀顶豪建发海晏，两月网签170套，金额50亿元，一骑绝尘。

这两份成绩单，来之不易。

一个是公认为水深火热的楼市重灾区，一个是顶着单价13.5万元/平米的超级豪宅。

市场越难，越能让华晓巍一展才华。他是建发房产北京公司的掌舵者，灵魂人物。

现在，他在丰台区又要接力了。

8月14日，丰台槐新NY-030（南区）-02地块项目规划设计方案公示。它就是观宸二期，与西边的一期一路之隔。

从总平图上看，二期基本延续了一期的建筑风格和产品定位，直接砍掉了111平米三居，变成了一个纯四居楼盘。

这种户型配比，是华晓巍团队精心研究而得。

去年11月29日，建发房产以24.35亿元底价摘得观宸一期地块、后引金茂入股；今年3月14日，它拿到预售许可证。

6月24日，建发与金茂以20.8亿元底价摘得观宸二期地块。当时，观宸网签169套，总成交价16.27亿元，地价覆盖率66.82%。

这个成绩，积累了足够的数据样本，成为华晓巍拿下二期最大的底气。

截至目前，观宸一期供应479套，网签253套，成交均价7.82万元/平米，成交总金额24.32亿元。

关于一期的网签成绩，花姐做个简单分析：

1、它的主力户型在110-120平之间，供应209套，网签130套，单价7.72万元/平米，网签率62.2%；

2、130-140平米供应138套，网签85套，单价7.925万元/平米，网签率61.6%；

3、140-170平米户型供应92套，网签21套，单价也在7.9万元/平米；最大户型的单价，高达7.97万元/平米；网签率22.8%；

这组数据说明，130-140平米户型卖得很不错，且价格比小面积高出2000元/平米。

因此，二期继续保留了130-140平米户型的体量。

二期西面不临槐房西路，有条件将大户型多做一点。花姐初步测算，二期150-170平米户型，比一期多了26套左右。

这样做目的是，可以提高利润率。

不过，一旦户型面积到了150平米以上，单套总价将达到1200万元以上，观宸二期的去化压力还是蛮大的。

如何平衡去化速度和利润的关系，想必华晓巍早已胸有成竹。

自曝一期无风雨连廊

先感谢观宸二期的建筑设计师，把一期的剪影也画出来了。

或许，开发商也想方便大家，能一览两期的总图。

二期的北面是NY-030北区的居住用地，东面的三角地块，北面规划为体育用地，南面为社区综合用地。

从整体上看，二期的楼栋排法，延续了一期的宋式建筑风格、飞檐翘角，点状式布局。除了两个大门位置，绝大多数楼栋的排布位置，差异不大。

有关相似点，花姐就不赘述了，聊聊它们的三大不同点。