河景地王驾到，漫云ONE有点悬

在火热的夏天 ， 中建玖合给通州楼市添了一把火。

7月24日 ， 北京副中心的0705 、 0706 、 0708三幅居住地块总平图公示 ， 另有0707、

0810 、0807 、0808和0811五个地块的图纸 ， 尚未浮出。

它们被称之“大运河八子 ”。50天前 ， 中建玖合以74.91亿元底价 ，将它一次性拿下。

通州地王名头 ，加上河景房概念 ， 它遂成了网红 ，也被视为缦云ONE的竞品——往西 北4.5公里。

缦云ONE算是通州楼市的奇迹 ， 清一色大平层 ， 单套面积为199-340平米之间 。 它于 2024年5月拿证 ，供应342套， 网签169套 ，成交均价6.92万元/平米 ，成交金额26亿 元。

一年来 ， 它之所以一枝独秀 ， 是因为在通州核心区没有对手 ， 填补了市场空白 。 通州 楼市 ， 向来以刚需为主。

现在 ， 中建玖合带着大运河八子来了 。缦云ONE含二 期未取证的281套 ，约有400套待 售房源。

不过 ， 中建玖合八子与缦云ONE上演对手戏的 ， 只有临河三块地： 0708地块户型为 150平米 、180平米 、220平米和250平米 。其中200平米以上户型 ，共计144套。

加上0810 、0811地块的定位和0708相似 ， 200平米以上户型 ， 还会增加约192套。

这个阵仗 ，令缦云ONE的压迫感增加了。

实际上 ，从去年10月份以来 ，缦云ONE卖房的步伐慢下来了 ， 先后受到朝阳区北京宸 园 、 中海万吉玖序等楼盘冲击。

如果说朝阳那些豪宅是缦云ONE的假想敌 ， 现在有对手直接杀到缦云ONE的家门 口 了。

大战不可避免 ，缦云ONE的开发商珠江投资老板朱伟航已未雨绸缪。

前不久 ，缦云ONE二期宣布调规了 ， 三栋楼的—层都新增了首层架空层 ， 南向增加了 开敞阳台——进深1.8米 、不能封闭 ，北向增加了设备阳台。

但 ， 即便调规后的产品 ，依然落后于中建玖合的河景房： 层高3.6米 ， 奇偶阳台+ 内嵌 式阳台+设备阳台 ，全套上马。

如果定价差异不大 ， 它将直接吊打缦云ONE。

当然 ， 中建玖合也很清楚 ， 毕竟“ 大运河八子 ”体量很大 ， 且是在通州地界 ， 除了沿河 三块地 ，靠里面的四块宅地 ，依然是刚需加改善为主。

中建玖合并没有—味地追大 。

一 、总图： 六个弦外之音

每—张总平面图 ，都藏着玄机。

先看0705 、0706 、0708地块的整张图。

1 、 除了“大运河八子 ”之外 ，总平图还公布了另外5个地块信息。

A 、 明确了三宗“ 其他多功能用地 ”。 这个多功能是什么 ， 涵盖范围太广 ， 不好猜测 。 但已知的0707地块里 ， 含有1500平米垃圾站 、 1200平米地下能源站 ， 靠河—端 ， 退 线30米成广场。

B 、 明确新增了一块居住用地 ，位于0705西北面 ，但地铁6号线从它下面穿过。

C 、 明确一块基础教育用地 ，位于0807地块的东北面 ，应该是要建中小学。

2 、将0705 、0706和0708地块的容积率 ，作了统筹协调。

按照拿地文件 ， 七块住宅地块可以统筹平衡 ， 建筑高度拉高至100米 。 因此 ， 0705容 积率从2.3减为2.27 ，0706从2.2减为2.07 ，0708从2.4增加至2.43。

增减之后 ，把减少的0.13容积率 ，会留给剩余的4块宅地。

3 、 宅地两两相连 。 0705与0706 ， 0708和0810 ， 它们地下有通道连通 ，地上有天桥 连接 。但0706和0807地上地下都没有连通的迹象。

4 、 三幅地块占地面积都不大——1.3万平米 、 1.7万平米和2.24万平米 ， 为了节省占 地 ，每块地只设置了一个车库进出口 ， 这也算是—种创新。

5 、 拿地文件显示 ，鼓励0706 、 0708地块西北侧设置—条商业内街 ；但从总平图看， 似乎没有设置商业街。

6 、拿地文件显示 ， 需要配建—座1.38万平米的家园中心 ，总平图中将其一变三 ，分别 在0706 、0807 、0808地块的南面。

这种分而治之的好处 ，是显而易见的 ，使得三块地更加平权。

二 、0705地块： 小户型最多

0705地块占地1.3万平米 ，地上计容建面2.97万平米 ， 不计容面积618平米 ， 规划了5 栋住宅。

这些不计容面积 ，主要出在首层架空和阳台上。

1＃ 、 2＃ 、4＃住宅楼17F/-2F ， 高度52.55米；

3＃住宅楼17F/-2F ， 高度54米 ， 首层架空 ， 通过风雨连廊与小区大门相连 ， 风雨连 廊下方净高≥4米；

5＃住宅楼11F/-2F ， 高度33.70米 ；小区内部有—个长方形的景观亭及—个梯形的室 外运动场地 ，面积200㎡。

花姐推测其户型面积为： 1#130平米 ， 3#120平米和110平米； 2#和4#都是95平米和 105平米； 5#约90平米 ，狭长， 进深大于面宽。

它有双景观大门 ，其中东南门与0706地块大门相对 ，地下有走廊连通 ，地上有天桥。

三 、0706地块： 家园中心1号

0706地块占地1.73万平米 ，地上计容建面3.57万平米 ，不计容面积744平米 ， 规划了 5栋住宅。

1＃住宅楼17F/-2F ， 高度54米 ， 首层架空 ，通过风雨连廊与大门相连；

2＃ 、4＃ 、5＃住宅楼17F/-1F ， 高度52.55米；

3＃住宅楼17F/-2F ， 高度52.55米 ；小区内部同样有一个长方形的景观亭及一个200 ㎡的室外运动场地。

花姐推测其户型面积为： 1#和3#是120平米 ， 2#195平米和105平米； 4# 、 5#的户型 为105平米和110平米。

有关赠送面积 ， 南向内嵌式阳台1.8米——弧形转角窗 ， 设备阳台 、 飘窗全赠送。

只有一个景观大门 ，与0706地块大门相对 ，地下有走廊连通 ，地上有天桥 。地块南  面为家园中心1号。

四 、0708地块： 赠送面积优势

0708地块占地2.24万平米 ，地上建面5.45万平米 ，不计容面积3116平米 ，规划了6栋 住宅。

它南面紧邻大运河 ， 靠河—端是2# 、5# 、6# ，首层全部架空 ，风雨连廊将它们紧密联 系在一起 ，一直延伸到景观大门和会所。

0708地块光下沉会所 ， 它就有3个 ，足见会所面积之大。

它的景观大门有—个圆形的景观带 ， 大门正对着0810地块 ， 通过地下通道和天桥连 接。

2# 、5# 、6#是大平层 ，预计户型面积分220和250平米两种。

它的赠送面积非常大 ，层高3.6米 ， 奇偶露台+ 内嵌式阳台+设备阳台 ， 可能创造 了北京楼市赠送面积比的新方向。

靠内的1# 、3#和4# ，预计户型面积为150平米和180平米。

花姐点评：

读完中建玖合大运河三块地的总平台， 花姐很感慨：

北京好房子产品， 迭代速度太快了。

如何打造好房子， 不仅要从居住者出发， 还须站在传播的高度去设计。

在北京通州的大运河旁， —个新的楼市网红诞生了。